2010年4月以來，隨著中央政府出臺一系列嚴厲的房地產調控政策。全國房地產市場急劇降溫，房價開始回落。但與此同時，房租價格開始迅速上漲，一些大城市的漲幅超過30%。我們認為，本輪房租上漲有季節性波動、房價上漲滯后效應影響和投機炒作等因素，但非典型性流動性寬松引起的通脹預期是根本原因。房租上漲可能向中小城市傳播，中國政府應當加快政策調整，避免出現經濟滯漲。

　　房屋買賣降溫，租賃市場火爆

　　2010年4月15日，中國政府開始新一輪房地產調控，房地產交易市場急劇降溫，房價開始下跌。本輪調控的主要內容是對貸款購房進行限制，第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，基本停止對第三套房發放貸款。政策出臺以后，房地產交易量迅速萎縮，北京上海等主要城市5，6月份交易量比3，4月份下跌一半以上，房價也開始下跌，北京上海等地交易均價下跌10%以上。

　　

　　2008.1-2010.6 房屋銷售價格和居民居住價格走勢，上年同期=100，部分數據缺失

　　資料來源：國家統計局網站

　　與房價走勢相反，房屋租賃市場迅速升溫，房租快速上漲。2010年一季度，廣州房租率先上漲，同比漲幅達14.5%。4月份以后，房租上漲風潮向全國擴散，大多數一二線城市漲幅都超過10%，三線城市還沒有出現明顯的上漲。到6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、天津、杭州、西安等城市房租同比漲幅都在10%以上，其中“北上廣深”四個一線城市平均漲幅達18%。與之相比，全國其他非省會、非直轄市城市的房租波動不大。

　　房租暴漲另有推手

　　一般認為，季節性波動、房價上漲滯后效應造成了房租上漲，政府官員則認為房屋中介炒作是主要因素。從歷史來看，每年3月到10月是中國房屋租賃市場的旺季，房租調整集中在這個時段，因此本次房租上漲有一定的季節性因素。每年3-4月是房屋租賃市場的第一個高峰，無房居民回家鄉過完春節長假后返回工作地工作，租房需求集中釋放；7-9月是第二個高峰，各級學校畢業生完成學業后離開學校就業，需要租房。中國房屋租賃協議通常以一年為期，因此在3-10月期間會出現房租集中調整。2009年下半年至2010年4月，房價急劇上漲，推動了房租上漲。

　　從歷史數據來看，房屋價格和房租存在聯動性，而2009年以來全國房價上漲超過10%，大城市部分地區甚至超過50%，由此推動房租上漲。7月，住房與城鄉建設部進行調研，發布報告認為部分住房中介的“包租”和游說煽動是推高房租的主要原因。此外，還有人認為，一些地區的城市改造和拆遷工程，使得一些業主的舊房被拆除，而回遷新房尚未到位，增加了過渡性租房需求 。

　　以上解釋存在一定的合理性，但不足以完全解釋房租的大幅上漲。從歷史來看，季節性因素和房價上漲推動對房租調整的影響并不大。2004年至2007年，房價上漲超過100%，但房租幾乎完全穩定，旺季也沒有明顯波動，因此本輪房租猛烈上漲中季節性因素和房價上漲的影響有限。房屋中介是一個高度分散化、競爭激烈的市場，中介游說和“包租”行為可能加快房租調整的速度，但不可能推動房租大幅超過合理水平。

　　無論是游說還是“包租”，如果設定租金過高，都會造成房屋閑置，對租賃市場而言，房屋閑置成本非常高。對于非“包租”業務，房主通常會在多個中介掛牌，如果某個中介游說房主把租金設定過高，則生意難以達成，房主可能會在其他中介公司達成交易。城市拆遷改造可能推動部分地區房租上漲，但全國整體上城市拆遷改造并沒有明顯增加，因此不足以解釋本輪大范圍房租上漲。

　　中央政府推動的房價調控政策和通脹預期是房租上漲的主要因素。中央政府推行的調控房價政策加強了房價下跌預期，很多人推遲了購房而轉為租房，增加了租房需求，推動了房租上漲，房產稅預期進一步加大了房租上漲的壓力。4月15日開始新一輪房地產調控以來，房屋買賣成交量急劇萎縮，推遲購房的家庭進入了房屋租賃市場，從而增加了租房需求。

　　與之相比，雖然也有部分二手房業主轉賣為租，增加了租房供給，但一方面新房成交量減少，使可居住房屋總量下降，另一方面部分投機性購房者無意把閑置的房屋出租 ，結果使得需求增長大于供給增長。此外，目前中國政府正在討論是否要征收房產稅，這將加大住房的擁有成本，房主通過加租的方式轉移部分預期負擔。

　　2008年底中國政府實施的極度寬松的貨幣政策，造成流動性過剩。2009年，中國商業銀行新增信貸總額達9.57萬億元，數量和增幅都創下歷史記錄。天量流動性一方面推動了投資增長，另一方面制造了資產泡沫，并逐步滲透到實體經濟中，部分商品價格開始上漲，通脹預期越來越強烈，成為推動房租上漲的動力。由于不同商品價格調整速度不同，目前雖然總體消費物價指數漲幅還控制在3%，

　　但部分商品價格已經大漲，如大蒜、綠豆等農產品價格大幅上漲，越來越多的生活日用品也開始漲價，各地勞工工資也已出現明顯上調。目前，中國國家發改委不斷通過“限制漲價”、“打擊投機”等行動干預微觀市場，壓制物價上漲，但在目前負利率環境下，通脹預期難以抑制甚至會越來越強烈。通脹預期和部分商品價格的大幅上漲成為推動房租上漲的重要動力。

　　房租未來發展動向

　　一線城市房租上漲勢頭將放緩甚至可能出現小幅回落，但上漲壓力將向二三線城市擴散。一線城市經過3-7月份暴漲和恐慌性租房后，需求已經得到釋放，未來房租進一步上漲的動力不足，局部可能出現小幅回調。3-7月北京、上海、廣州、深圳四大城市房租暴漲，一些租客擔心未來還會繼續上漲而提前續租、定約，使得租房需求提前釋放，部分地區房租已“超調”(over-shooting)房租上漲較快的城市，政府主管部門已經介入，對中介施加壓力，這也對房租進一步上漲產生了阻力。8月后房租可能出現小幅回調，但由于通脹預期大背景存在，房租即使出現回調幅度也將非常有限。

　　但部分二線城市和三線城市房租上漲滯后，需求釋放緩慢，預計將持續上漲，但漲幅和漲速都將低于一線城市。帶動一線城市房租上漲的因素在二三線城市同樣存在，因此二三線城市也存在同樣的上漲壓力。但由于二三線城市外來人口比例相對較低，畢業生就業時間也不如一線城市集中，季節性需求釋放較為平穩，房租上漲的速度和幅度將較為平緩。總體來看，2010年全國城市房租將上漲5～10%。

　　房租上漲直接影響居民生活成本，將進一步加劇通脹預期，將加大工資上漲壓力，增加企業成本，并可能引起社會不滿。全國房價早已居高不下，大批中低收入無房居民已經喪失購買能力而只能選擇租房，而本輪房租上漲進一步加重了他們的生活成本。據調查，由于房租和物價上漲，一些新參加工作的大學畢業生的生活成本接近甚至超過了工作收入。生活成本的上升將反過來加強通脹預期，推動工資上漲。而工資上漲后企業成本增加，由此可能形成物價——工資輪番上漲的惡性循環，引發經濟滯漲。房租上漲廣泛傷害了社會中的低收入群體，可能加劇社會不滿，引起社會沖突。

　　明確市場預期最關鍵

　　政府應當維持加大房地產調控政策的穩定性和連續性，讓市場恢復穩定預期。從4月15日開始房地產調控以來，各地政策執行力度不大，房價下調幅度很小，并有人主張放松調控，嚴重影響市場預期。例如，上海廣東等地并沒有嚴格執行“停止第三套房房貸”的政策，而調控以來4，5月份全國七十個大中城市房屋銷售價格指數環比仍然增長，6月環比僅下降0.1%，房價調控遠沒有到位，不斷有人提出“房地產調控已經到位”等言論。由此房地產市場對政策產生不穩定預期，買賣雙方都觀望，加劇了房租上漲。

　　房價調整遠遠沒有到位，應當加大調控力度，避免房價反彈。目前中國房價收入比等指標遠遠高于國際警戒水平，房價泡沫仍然明顯。而且即使房價下跌引起商品房投資下降，政府也可以通過增加公共性住房建設投入彌補，加強調控的風險不大。只有政府明確未來政策走向，加速房價調整，才能穩定房屋租賃市場。

　　政府應當繼續收緊貨幣政策，并應當盡量采用市場化調控手段，盡快加息，避免對經濟的過度微觀干預。目前強烈的通脹預期不僅是推動房租上升的重要原因，更是中國經濟的重大威脅，必須繼續加以抑制。目前發改委采取的“微觀調控”政策效果不佳，治理物價上漲和通脹預期仍然需要通過貨幣政策來實施。2010年以來，發改委多次對價格上漲較快的商品進行干預，并于7月13日發布《關于市場價格異常波動時期價格違法行為處罰的特別規定》，提出對擾亂市場秩序，囤積商品的投機經營者進行罰款。

　　但在市場經濟中，要區分正常經營和囤積投機困難很大，監管成本高，效果不佳。目前的經濟“二次探底”的可能性不大，收緊貨幣政策的風險不大。2010年上半年中國經濟同比增長11.1%，全年完成“保八”甚至“保九”問題不大，目前就業形勢良好，能夠承受緊縮貨幣政策的沖擊。目前采取的“定量緊縮”政策效果不佳，并在一定程度上加劇了經濟泡沫。目前央行主要通過控制信貸額度和公開市場操作來緊縮，但在目前實際利率為負數的情況下，商業銀行有強烈的擴大信貸沖動，商業銀行并通過各種金融創新手段規避信貸額度限制，使得緊縮效果不佳。由于實際利率為負數，加劇了對各種商品的投機，經濟泡沫難以控制?？傊?，央行應該繼續收緊貨幣政策，盡快加息，抑制通脹預期和經濟泡沫。