萬科并購南都房產(chǎn)：透露地產(chǎn)界三大信號(hào)
成都大勢(shì)管理顧問
當(dāng)北方的任志強(qiáng)還在與一幫學(xué)者打“口水仗”的時(shí)候，南方的G萬科已靜悄悄地完成了在長(zhǎng)三角的最新布局，在杭州并購了一家大型房地產(chǎn)企業(yè)。從“南都房產(chǎn)”到“萬科南都”，這一杭州地產(chǎn)界大型企業(yè)迅速“變臉”透露出的信號(hào)相當(dāng)復(fù)雜，遠(yuǎn)不是業(yè)內(nèi)一對(duì)一并購那么簡(jiǎn)單。
信號(hào)一：一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始“繃緊”
加上去年雙方已轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，萬科共擁有了南都房產(chǎn)80%的股份，南都房產(chǎn)將更名為浙江萬科南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。南都房產(chǎn)為什么出售？這家企業(yè)幾位原高管婉言謝絕了記者的采訪要求。業(yè)內(nèi)人士分析，也許是企業(yè)資金鏈方面的原因。
當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈“繃緊”并不是秘密。
今年6月，杭州一家大型房地產(chǎn)集團(tuán)由于卷入一樁官司，被曝因高速擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈緊張，而從2003年開始采用“拆東墻補(bǔ)西墻”的“走錢”方式管理現(xiàn)金流。
據(jù)銀行人士分析，原先即便沒有抵押物，企業(yè)仍可通過另一企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)擔(dān)保的方式獲取貸款，現(xiàn)在沒有抵押物的企業(yè)基本上無法從銀行貸到款了。
今年前5個(gè)月，浙江省金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款160多億元，月均30多億元，但在“國六條”發(fā)布后，6月份當(dāng)月新增貸款僅3.2億元。
信號(hào)二：地產(chǎn)界走進(jìn)“低價(jià)入市”時(shí)代
這次萬科入主南都房產(chǎn)另一個(gè)被關(guān)注的話題，就是并購價(jià)格。
萬科開出的總價(jià)是17.6566億元。看上去數(shù)目龐大，但明眼人一對(duì)比就發(fā)現(xiàn)，一年前，萬科受讓南都集團(tuán)浙江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)20%權(quán)益和上海、江蘇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部分權(quán)益，總價(jià)約18.6億元。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南都房產(chǎn)這次只賣17億多元的價(jià)格肯定是不高的，而且萬科在控股南都房產(chǎn)的同時(shí)，還一次性獲得了269.2萬平方米的項(xiàng)目資源，其中杭州項(xiàng)目就有174.1萬平方米。這位不愿透露姓名的人士說，南都在杭州的項(xiàng)目多在比較好的地段或是升值潛力明顯的地段。
顯然，在宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)弱分化趨勢(shì)已越來越明顯。業(yè)內(nèi)人士稱，今年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期普遍要低于去年，企業(yè)出售的心理價(jià)位也肯定會(huì)低一些，因此對(duì)萬科這樣已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)來說，“低價(jià)入市”的時(shí)代已經(jīng)來臨。
信號(hào)三：地產(chǎn)界的危機(jī)應(yīng)對(duì)策略進(jìn)一步分化
萬科對(duì)南都房產(chǎn)的兩次出手，完成了國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)有史以來規(guī)模最大的一次并購。
萬科一位負(fù)責(zé)人在杭州舉行的情況通報(bào)會(huì)上稱，目前我國地產(chǎn)業(yè)的集中度與國外相比，還存在相當(dāng)大的差距。今年萬科將加速行業(yè)整合進(jìn)程，目標(biāo)是在長(zhǎng)三角、珠三角與環(huán)渤海灣地區(qū)形成比較平均的資源配置，以規(guī)避單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析說，為應(yīng)對(duì)當(dāng)前的樓市形勢(shì)，不同企業(yè)的策略也在進(jìn)一步分化。
一類是資金鏈尚未出現(xiàn)危險(xiǎn)的企業(yè)，其策略主要是收縮業(yè)務(wù)，能緊縮的盡量緊縮。杭州多位當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商表示，目前還是收縮戰(zhàn)線“比較穩(wěn)妥”。
另一類是已有多處項(xiàng)目在運(yùn)作的企業(yè)，其選擇要么是尋求合作伙伴，引入戰(zhàn)略投資者，要么就只能是將現(xiàn)有品牌“托付他人”。年初，杭州知名地產(chǎn)企業(yè)綠城集團(tuán)通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股份，引進(jìn)了由摩根大通等組成的國際戰(zhàn)略投資者，募集到資金15000萬美元。
“我們想再等一等，看看形勢(shì)變化。”杭州一位中型地產(chǎn)商說，經(jīng)過一番風(fēng)雨，也許開發(fā)商和投資者都會(huì)更理性
