昨天，恒大地產(03333.HK)宣布所有產品將以8.5折對外銷售，因而被看作是此輪調控中降價的“帶頭大哥”。不過，不少業內人士認為，對于一直宣稱“開盤必特價”的恒大而言，這種打折促銷是其常用的手段，但一手樓盤的價格松動也確實是不爭的事實，預計由于新貨扎堆上市而帶來的開發商價格戰，將會在7-8月來臨。

　　恒大降價迷霧

　　據了解，此次折扣優惠從5月5日開始，目前并沒有定下來何時結束。值得注意的是，恒大地產選擇了在公布4月業績的同時公布這一降價措施。按照公告內容，恒大地產4月份銷售額同比升55.9%，銷售面積同比升17.8%，銷售均價同比升32.4%。應該說，銷售狀況還是比較理想的。為何恒大選在此時公布降價策略呢？恒大內部人士向網易財經表示，“這主要是為了避免引起誤讀。”也就是說恒大不是因為缺錢才降價。公告顯示，截至4月底止，恒大的現金余額高達209.9億元。

　　對于恒大降價的原因，業界存在著不同的看法。地產業內人士謝逸楓的觀點頗具代表性，他認為，對于“開盤必特價”的恒大而言，這樣的折扣屬于一種營銷噱頭。恒大2008年甚至出現過7折大甩賣的情況，而今的85折并不能說明什么。

　　一家大型房地產央企的老總向網易財經透露，假設項目原本定價是8000元，打88折，現在定價提到10000元，打85折，等于不降反升。打折扣是一種很常用的營銷手段，真看開發商的降價水平有多大，關鍵要看折后的單價如何，有沒有水分。

　　而輝立證券分析師陳耕認為，恒大應該不止是在字面上下功夫而已，畢竟有這么多雙眼睛在看，恒大不可能說說而已。目前地產企業的現金流狀況雖然都還比較樂觀，但恒大率先降價還是能夠搶得市場先機，占領市場份額，提高周轉率，應該說是“明智”之舉。

　　國泰君安(香港)地產分析師姚峣也認為，目前房企大部分還不缺錢。但對于房企而言，“房產預售賬款將存入監管部門指定專門賬戶”的消息影響更深遠。根據擬定的方案，房地產企業只有在項目竣工交付及結算時，才能支配使用項目此前的預售賬款。

　　“現在房企的流動資金中有六七成來自于預售賬款，這樣一來，售款的實際利用率可能就會降為原來的一半，影響可謂不小。”姚峣表示，如果隨著房價和地價的下跌，開發商手中擁有的土地要做減值準備，到時候必然會對業績影響很大。因此，對于大型開發商來說，最危險的事是房子賣不出去，提高周轉率則是未雨綢繆的表現。

　　新盤定價多低于預期

　　對于恒大的此番率先降價，包括保利、富力、碧桂園、金地等大型開發商均表示，不會跟進降價。雖然如此，但5月份開盤的部分樓盤定價已經低于此前預期。

　　以廣州地區為例，位于郊區的保利春天里樓梯樓8500起，電梯房均價11000起，比原先吹風的1.3萬元/平方米價位要低得多。

　　而深圳寶安中心區2010年首個開盤樓盤高發第五大道，此前公布的單價約在3萬元/平方米，但2日開盤的價格起價卻僅在2萬元/平方米左右，均價為2.4萬元/平方米，直跌6000元/平方米。而寶安區另一新盤——龍華潛龍曼海寧此前曾擬定價2.7萬—2.8萬元/平方米，但2日實際售價為2.4萬元/平方米，比預期定價低了3000—4000元平方米。

　　價格戰或在8月來臨

　　有業內人士稱，對開發商而言，降價是一種兩難的行為，一方面會引起舊業主的不滿，另一方面如果降價不到位，也不一定會帶來理想的交易量，因為消費者的心理就是買漲不買跌。

　　另一方面，從去年下半年持續到今年一季度的良好銷售勢頭，讓開發商有了繼續挺下去的理由。“你看看4月份房企的業績，不都還不錯嗎？降價？可能嗎？”廣州一家大型上市房企的內部人士如此回應網易財經關于是否降價的追問。

　　目前可售的房源并不太多，也成為不少企業不降價的原因。金地集團董秘徐家俊就表示，公司目前可售房源較少，暫時不會進行降價銷售，管理層也還沒作出決定要調整營銷策略，接下來會觀察一段時間。

　　“現在還看不清形勢。”富力地產華南區總經理朱榮斌簡短的一句話代表了不少開發商的心聲。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，目前大規模的降價還未出現，但一些開發商開始拿出郊區的樓盤降價，來試探市場的反應，“保利春天里”就是其中之一。預計降價會從花都、番禺這樣的郊區開始，五六月份起花都將有2000套以上新貨推向市場，而番禺則有亞運城項目的8000套新貨推出。

　　陳耕認為，從開發周期來看，去年下半年開發商集中拿地，預計到今年七八月后才會形成供應，因此那時候新貨扎堆上市，開發商之間的價格戰也會來臨。