支持自住消費，提倡誠信服務”是上房置換歷來主導的理念， 2006 年我們將不遺余力地、一如既往地繼續貫徹。服務客戶，做好房屋出售方和購置方的中介工作， 實現自住消費者“初次購房、梯度消費、以舊換新、以小換大、良性投資”的目的，促進客戶和上房置換雙贏。

一、人口分析

據上海統計局數據公示， 2005 年上海市戶籍人口 1360.26 萬人，全市常住人口達到 1778 萬人。從人才引進來看，年內有 4.4 萬名境內外人才獲得上海市居住證，其中一部分人中會在未來有效地轉為購房和租房者。今年上海畢業本專科學生 10.34 萬人，畢業研究生 1.67 萬人，其中大部分是年輕人和留滬人員，在未來的一段時期內，會加入結婚生育的隊伍，也具備購房和租房的剛性需求。具有關統計數據，上海每年大約有十二、三萬對滬籍適齡青年結婚。

那么，可以估計上海每年會有十多萬套購置婚房的需求，其中大部分屬于首次自住用房消費。從工作環境分析，絕大部分人在市區上班。從梯度消費的情況來看，在首次購房行為后，由于家庭結構和經濟條件的變化，會考慮再次置業。

二、地段分析

房地產業內有句行話，“地段，地段，還是地段。”上房置換認為購置二手房最首要的因素是從地段考慮。

就從首次購房的年輕人來講，大部分人在市區工作，而工作對于年輕人來說是比較重要的階段。如果在上下班的路途上花費較多的時間，勢必造成身體的勞累，一般來講，交通時間單程應該控制在 1 小時之內。而上海未來的住宅供應集中點在外環線附近，中低價房源更是位于城郊地區，在城建和軌道交通系統沒有完善的前提下，居住的實用性大打折扣。

同時，年輕人因為經濟條件的限制，首次置業能力較弱，從長遠來看，經濟能力會不斷加強，可以啟動長期貸款。從生活實際情況來看，每月的還款控制在月收入的三分之一為宜，不宜超過 50 ％，過大會降低生活質量。如果購置新房，現在多數是期房銷售，從首次付款到實際的交房入住，有一到二年的等待時間，此刻又要付出租房的代價。另外，新房的面積普遍偏大，造成總價偏高，以 80 萬的總價計算，首付款最少在三成，加上其他交易費用，需要二十多萬的支出。因此，上房置換建議，首次購房完全可以考慮購置成熟社區的二手房，這些地區一般交通和生活便利，而且房型緊湊，功能齊全。一般來講，二房完全可以滿足年輕人的生活功能需求。同時，經過 2005 年二手房市場的調整，成熟社區的均價有一定的回落，那么總價上控制得當。目前，上海進行的老公房“平改坡”和外立面修整工作，提升了居住的價值。

另外，租房對于年輕人來說，可以更加適宜。因為工作還沒有穩定，完全可以根據工作地點靈活地選擇租賃的方式。利用更多的時間完成個人的生活安排，以及再次充電學習的事情。

上房置換建議，首次購置住房可以考慮總價 40 ～ 60 萬、 60 ～ 80 萬的二手房，目前在成熟社區是主力價位。首付款和月還款額都能有效控制，由于面積適宜，那么裝修費用也會比較低。年輕人購房還可以考慮，已經帶初步裝修配置的二手房，可以節約精力。因為在成熟社區，房屋出租的收益率相對較高，現在作為過渡房，未來就有良好的投資價值。

三、品牌分析

房屋作為一中特殊消費品，對于一個人來說，必然是一生中最大的一項開支。因此，購房行為必須是慎重的。房屋是用來居住的，舒適和愉悅是很重要的。如果說，在購房的道路上出現難以解決的問題，那么對于自住消費者來說是比較痛苦的。

因此，選擇品牌具有一定的優勢。如果客戶對于中介服務不滿意，品牌公司也有完善的后臺系統提供相應的解決服務，我們的上房置換便是如此。

上房置換認為，擁有品牌，更需要營造和保持品牌。未來，我們會因為“金豐易居·上房置換”這一品牌，而提供更加完善和誠信的服務。