祝惇若：我保證不需要20分鐘。我今天演講的題目是重慶房地產發展和他的高端物業。首先跟大家分享一下一些關于重慶房地產的一些數據，我們新出版的2009房地產專題報告，這個調查的結果出乎我們的意料，重慶在全國15個被調查城市的綜合排名僅次于北京上海之后，盡管重慶的辦公樓市場和商業市場排名比較靠后，但是住宅市場名列第一。這對重慶排名的拉伸起了很大的作用，之所以能夠排名第三，我們認為對重慶房地產發展有幾個不可忽略的突出優勢。這個排名是我們公司研究綜合考慮的房地產投資，基礎設施的投資，人口，非常復雜的，有很多參數考慮綜合得出來的。

祝惇若

　　首先看看重慶房地產市場住宅數量容量巨大。從這個城市的常住人口來看有2800多萬，是全國最大的一個城市，將重慶和其他的城市做一個比較的話，我們可以看到整個重慶的規模與北京上海等特大城市相當，但是重慶城市化率目前只有50%，遠遠低于一線城市上海、北京、廣州、深圳80%的水平，所以重慶未來城市化發展的空間是非常巨大的。

　　從這個圖上我們可以看出住宅銷售量反映了重慶市場在全國所處的位置，以及過去三年總的住宅銷售量，過去三年住宅總的銷售量來看重慶的規模和上海差不多，上海是全國的第一位，他的經濟地位，他的國際性，但是我們也很驚訝的看到重慶在過去三年總共的銷售也是8546萬平方米，僅次于上海，上海大約是8800萬。我們可以看到由于過去三年的銷售很大程度提升了整個重慶房地產市場在全國的位置。

　　可持續成長能力。重慶市場不僅容量大，還具有較好的可持續成長能力，這個體現在本地居民的房價支付能力上面。根據重慶市政府的統計，重慶的年人均可支配收入幾乎6倍住宅的平均房地產均價，如果是用這項指標作為參考，可以說重慶是在中國主要的一、二線城市中購房負擔是最輕的。所以我們看到重慶是非常幸運的，北京、深圳、杭州是在購房負擔是最重的。

　　再看一下地價占房價的比例。我們研究重慶的地價占房價的15%，和其他城市相比他也是最低的。這對房地產市場保持合理的增長，以及推動市場長期可持續的穩定發展都有好處。

　　供求關系方面。這是一個至關重要的因素，在過去三年呈現一個比較理想的，這也有利于住宅市場的可持續發展。重慶另外一個優勢就是他的宏觀經濟環境，這為房地產發展提供了可靠的大環境，這表現為重慶GDP總量在二線城市處于前列，屬于經濟增長很快的城市，與沿海城市相比，金融危機對重慶的產業造成的影響幾乎非常小。2008年重慶市房地產市場受到外部環境的影響逐步顯現，開發投資增速放緩，需求觀望情緒濃厚，房地產市場進入了一個調整期。自2000年以來重慶房地產開發投資增速首次下滑20%以下，這里面也一個黃色的點，我們可以看到重慶的房地產開發總量和增速在全國范圍內還是處于相對穩定的城市之一。與此比較，重慶的投資規模相對于全國很多城市都出現了負增長，比如像深圳、北京、寧波、成都都是在這個線以下的。

　　我們再看看2009年以來的變化，大家都知道住宅銷售出現反彈，銷售面積基本上是逐月上升，成交價格也是穩中有升，這里可以看到，全國、西部、以及重慶的三個比較，這是來自重慶市統計局的公報，銷售的回暖也是開發商資金逐步充裕，開發商在2009年投資逐步回穩，在9月份公布的最新報告中，前8個月投資同比增長達到16.9%，這個增速已經超過了2008年全年的水平。說明重慶市場在投資方面已經逐步擺脫了2008年金融危機的影響，開發商和投資商都看好重慶市場的未來走向。

　　開發商的信心恢復也是表現在土地的交易上面，前八個月土地成交金額同比增長超過50%，全國知名的開發商如萬科、保利這些開發商都在重慶大量購置土地。

　　高端物業可以說是機遇與挑戰并存。受重慶整體市場逐步回暖的帶動，2009年三季度重慶高檔住宅銷售情況較去年同期明顯好轉，根據我們世邦魏理仕的監測，三季度高檔住宅銷售同比上漲，達到人民幣每平方米8420元。我們世邦魏理仕公司內部的數據采樣的標準是我們對重慶高檔住宅物業的定義是每平方米7千元。高檔物業的平均租金也是連續三個季度上漲，從近期市場的活躍程度我們也可以看出重慶高檔住宅市場保持平穩的態勢。市中心、稀缺地段由具有良好背景的開發商開發高檔住宅受到購房者的青睞，本地購買者仍然是重慶市場的主流。存量和未來的供應高檔住宅，這里主要是指每平方米7千以上的，未來高檔住宅規模有逐步擴大的趨勢，尤其從2010年我們可以看到有大量的入市，2010年以后也是有大量的供應，這里主要是高檔公寓和別墅。

　　在全國來看，這15個城市中重慶高檔住宅的租金和售價處于比較低的位置。我們認為隨著重慶的城市進一步建設開放，我們對其租金和發展潛力是非常有信心的。這是重慶優質寫字樓的租金，重慶優質寫字樓的市場，尤其是甲級寫字樓從去年年底受到全球經濟變化的影響，市場需求相對下降，以跨國公司為代表的外來需求對新設或者擴大辦公室表現出謹慎的態度，而國內企業相對受影響比較小，對寫字樓的需求起到一定的支撐作用。到今年三季度，需求逐步平穩，以小面積需求為主。平均租金是止跌回升的，環比上升了0.2%。優質寫字樓售價同樣止跌回升，環比上漲了3%，空置率也上升了0.3%。

　　再來看一下優質寫字樓的供應量，我們預計在未來幾年供應將逐步增加，供應高峰在2012年，屆時寫字樓的競爭將逐步加劇，但由于新建項目的品質較高，所帶來的高價和國內對購買寫字樓的逐步需求，進有助于緩解租金和售價所面臨的市場壓力。

　　我們從對15個城市的調查來看，我們認為天津和重慶是最具有潛力。首先天津有他的地理優勢吸引了許多歐美大的銀行，比如匯豐、花旗、渣打。重慶作為中西部最重要的城市，經濟不斷發展，良好的投資環境，較低的辦公成本也吸引了大量的外資，根據我們的統計，06年以來重慶甲級寫字樓的供應量為零，這為市場的發展提供了巨大的空間。重慶的租金和售價水平在全國始終處于比較低的水平，甚至還不如一些二線城市。這里我想強調一下，作為甲級寫字樓的最大客戶，銀行和金融機構的發展是一個城市發展潛力的主要指標，外資機構都在積極進入中國的內地市場，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一的選擇，他們為了搶先建立強大的客戶基礎，那么二、三線城市成為他們擴張的一個重要部分。而國內銀行，國內的金融機構也都是從原來的一級寫字樓搬到了頂級寫字樓，這些都將成為重慶寫字樓市場增長的動力。

　　最后我們看一下優質的零售商業物業。2009年三季度重慶零售市場表現出穩定增長的態勢，全市社會商品零售總額增長接近20%，部分國際國內知名品牌還是有條不紊在重慶進行著擴張，但總體上商家對新開店的店數表現出謹慎的態度，重慶多點式的商圈結構，為優質商業提供了良好的市場環境。新增外來品牌，如大洋百貨這些都取得了較好的市場效果。由于三季度為傳統的零售淡季，優質商業的租金小幅度下降，環比下降0.7%，整個市場的空置率與二季度基本上持平，在4.9%-5%之間。由于經濟危機的影響，一些原來計劃開業的優質項目都被推遲了，因此可以預計優質零售物業的租金還將保持在高位，空置率保持在較低的水平，尤其是中心城區。

　　這是從全國來看重慶的優質零售商業物業是再一個比較合理的水平上面。雖然重慶的市場規模和物業讓我們對未來發展空間比較樂觀，但是我們也不能忽視這個市場所面臨的一些挑戰。比如巨大的人口基數提升了城市消費的市場規模，但也受制于收入水平，重慶在消費能力這一項，在15個城市里面一直是排名靠后的，除了目前發展比較成熟的幾個商圈之外，整個重慶的商業物業要進一步拓展，并提升檔次，還有待于消費能力的進一步提高。另外重慶的寫字樓目前與其他城市相比，我們可以看到差距也是比較大的，這表現在重慶在2006-2008年租金增長上面排名靠后，他是負增長。我們從這個圖表上來看他排名最后一位。很多重慶現有的一些寫字樓的硬件以及服務已經跟不上市場發展的需要。

　　總的來說，我們認為重慶的人口規模支撐了其住宅市場的發展空間，住宅市場在2009年逐步恢復，高端物業目前還處于起步階段，我們世邦魏理仕對重慶非常看好未來的高端市場。最后我想借2分鐘的機會跟大家介紹一下世邦魏理仕，世邦魏理仕是一家具有200多年歷史的公司，最早是成立于1773年在倫敦，在90年代和美國一個公司合并，這個公司叫世邦，所以叫世邦魏理仕，這里可以看到我們的一些排名，全球的地產經紀，我們是唯一一家進入財富500強的企業，我們的營業收入是我們最強的競爭對手的2.5倍。這是我們品牌的一些榮譽以及我們在市場上的地位。連續三年獲得商業周刊50強中最佳公司的殊榮，連續八年獲得全球品牌提名，財富500強企業，我們公司是在去年6月份進入了重慶市場，現在在重慶已經設立了分公司，主要是能夠為我們的客戶、房地產發展商以及政府提供全方位服務。我們主要的服務對象是政府、產業及資本。我這里順便介紹一下我們成都分公司總經理林文強先生。我今天演講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝今天祝總給我們帶來的關于房地產市場的研究報告。世邦魏理仕是全球最大的商業地產服務公司？

　　祝惇若：對不起，我想糾正一下，世邦魏理仕不是物業管理公司。

　　主持人：您是2008年10月15日世邦魏理仕重慶分公司成立是吧，到現在應該一年了，不知道這一年當中是怎么為我們重慶的地產服務的呢？在接下來又有些什么樣的計劃？

　　祝惇若：我們的公司在去年10月份成立了，也是一個比較新的，重慶是我們在整個中國12個城市分公司中是最后成立的一個。因為我們過去幾年一直在致力于擴張我們的服務品牌，由于今年上半年整個大的環境的影響，我們今年放慢了步伐。去年我們開設了沈陽和重慶的分公司，在進入重慶市場之后，我們的業務發展一直是在穩步朝前，我們最后一個分公司從規模來講肯定是不如我們在其他城市建立的，尤其是在上海、北京一線城市建立的規模，我們在全國是一個品牌，是幾大城市一起為重慶當地政府、發展商以及企業的投資商在提供房地產的服務，我們的服務主要是四大塊，物業管理在我們內部稱作資產管理，包括購物中心管理，設備設施管理，是我們四大牌之一的一個內容。另外就是大家經常看到我們叫代理服務，可能看到我們代理某一個住宅的銷售，一個高檔住宅的租賃，然后是寫字樓的租賃，可能有的是我們在商業地產方面也是非常活躍的。另外兩塊，一塊是我們叫咨詢策劃，主要是在重慶，在整個四川西部我們已經做了很多項目，包括為發展商的整個策略上面定位，怎么樣的發展，其實我們重慶的分公司的業務不單單是在重慶，還包括延伸到昆明以及其他周邊的城市。我們最后一塊就是投資，地產投資的一個咨詢策劃。這主要是我們的業務。