近日，有媒體報道，國務院發布《關于集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，對開發商囤地行為再出新招。

　　《通知》明確規定了相對嚴格的閑置費用標準，并指出將很快對閑置土地征收增值地價。其中，對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的,開發商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費；另外，國土資源部還將對閑置土地征繳增值地價。

　　據悉，早在2008年1月，國務院就曾發布《國務院關于促進節約集約用地的通知》，首次提及對閑置用地征收20%閑置稅以及擬對閑置房地產用地征 “增值地價”。此后由于市場回落，這一政策未嚴格執行。

　　時下，隨著中國房地產市場的快速增溫，民眾一直在苦苦追尋房價高居不下的幕后推手。針對國務院此次下文，相關人士直言，不管開發商如何辯解，土地囤積現象的存在看來是不爭的事實。那么，開發商土地囤積的現象究竟是怎么個來龍去脈？當土地成為企業資產保值增值的樂園，眾人“逐地”不疲、一些國有企業也樂不思蜀時，清理土地囤積將會使中國的土地資源面臨怎樣的“洗牌”？未來，僅靠清理土地囤積，能否拯救中國房地產市場？很多問題都等待著答案。
　　
    土地囤積是耶非耶

    有媒體表示，“國務院發文征收增值地價”的信息能夠廣為傳播，從側面反映了社會各界對高房價問題的極度關注。而近期，土地囤積問題的頻繁提及，只是由于民眾的目光從房價延伸到土地囤積上而已。

　　據業內人士坦言，對于房地產上市公司而言，土地儲備一直被認為是未來的一種保障，由此也催生了上市房地產企業囤地的傾向。一方面，越是上市公司越拼命地囤積土地；另一方面，一些準備上市的公司，也先要囤夠大量土地，才能攢夠上市的資本。

　　資本市場對土地儲備的追逐，給中國的房地產市場埋下隱患。相關人士表示，根據一些上市公司的公開年報進行簡單分析后發現，上市公司的囤地現象非常驚人。按2008年這些公司“開發”的建筑面積計算，其囤地規模最少的在20年以上，最多的超過100年，有的土地儲備規模甚至達到了151年。

　　土地囤積的存在，有特定的時代背景。中國土地轉讓模式經歷了從協議批地轉為“招、拍、掛”的階段，協議批地時期，一些有關系的開發商常常通過非常規的手段，以極其低廉的價格獲得大量土地并囤積起來。而實行了“招、拍、掛”以后，政府又在公開市場一定幅度地減少了土地供應，令此前沒能通過關系獲得土地的開發商，競爭少量增量土地。例如，2005年廣州實施“招、拍、掛”后，共出讓不到50萬平方米的土地。政府的理由是：開發商手里還有大量土地未開發。但由于沒有及時清理土地囤積，增量土地的減少成了一些開發商獲取暴利的有效手段。早年囤積了大量土地的開發商采取以增量土地抬升存量土地價值的手段，一方面大呼地荒，一方面開始減少開發量，提高開發檔次。供不應求拉高了單位面積房價，產品結構的高檔化則提高了購房門檻。

　　“理想”的逐利途徑，使得金融危機下的眾多國企開始投身到這片曾由民企一統天下的“樂土”。面對有限的增量土地，國企往往不惜砸下重金，屢成“地王”，通過資本實力來彰顯自己的優勢。
　　
    資金追逐的樂園

    據相關媒體報道，80多家輔業為房地產的央企在二季度的收益中，有近3成收益來自房地產業務。如此看來，參與炒作房地產，依此來追求高額利潤，顯然已經成為一種常態。

　　人們曾經為國企逐利房地產市場給予各種解讀。首先，房地產市場關系國計民生，政府不能任其大起大落，相對與其他領域，投資風險較小。而使國有企業資產保值增值又是國有企業的責任，試水房地產看來是國企“近水樓臺先得月”的選擇；其次，寬松的融資環境和巨額的政府投資，也為國企的“大氣磅礴”提供了便利條件；再者，同民營企業的火拼也使國企不由自主地平添了豪氣。凡此種種，令一些業內人士感到，國企為資本尋找避風港，追求高額回報率的做法，似乎投射出一種對未來發展的不確定感。

　　有識之士表示，國家的4萬億元投資是用來發展實體經濟的。也許實體經濟沒有房地產賺錢快，但那是穩妥、長效的發展方向。炒房是在透支整個社會的財富，后果不堪設想。國家大規模銀行信貸支持下的國企，更應該認識到這一點：光靠高房價支撐的國民生產總值實在懸乎，沒有實體企業支撐的利潤實在危險。
　　目前，令國民感到不安的不只是企業。近日，國家審計署的一份報告把中央多個部委也拉入了地產的漩渦。審計署的報告表明，25個部委涉及地產違規，涉及金額數十億。其中，外交部賬外資產5169.17萬元用于購置房產，農業部越權開發商品房、虛報住房補貼，財政部2008年所屬機關服務中心出租財政部房產取得房租收入531.93萬元，未實行“收支兩條線”管理。

　　國字號“炒房隊”的范圍不斷擴大，令人眼花繚亂。然而，這還不是房地產市場“精彩內容”的全部。
　　據悉，今年上半年，外資機構在北京、上海等一線城市的大宗土地成交量比去年同期有較大增長。而在過去幾年中被認為是外資機構投資熱點的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等城市，外資機構的大宗土地成交量不約而同地出現了下降。 據悉，目前，在中國內地房地產市場投資比較活躍的外資機構有：和記黃浦、新鴻基、凱德置地等來自中國香港和新加坡的開發商以及漢斯、西蒙地產、普洛斯集團、鐵獅門等歐美開發商。據不完全統計，今年上半年，外資機構在中國內地購置房地產開發用地資金超過1100億元。

　　靠資本優勢拿地、炒地的做法，看來外資也尋出了門道，也有意通過雄厚的資金優勢來分一杯羹。未來，中國的房地產市場如果沒有重拳出售，要想不熱鬧都不成。
　　
    整合勢在必行

    有人表示，清理土地囤積只能稱之為當務之急。很明顯，開發商囤積土地現象與土地供不應求現象是同時存在的。為了或明或暗的地方利益，造成開發商囤地，與人為制造“地荒”以拉高新增地塊價格、提升“城市價值”的都是地方政府，國企只是買單者。

　　也有人斷言，當前全國展開清查土地囤積的行動，倘若能以足夠高壓，迫使地方政府完整實行，必定能有效地改善當前房地產市場的扭曲現狀。一方面，清查土地囤積，本身就能起到增加土地供應的作用，因為對囤積土地的清理，必定將增大土地所有者的持有成本，迫使他們放出存量土地，投入市場。而新增的土地又將改善供求關系，降低土地價格，為更多開發商進入降低門檻；另一方面，清查土地囤積也有助于扭轉當前開發商通過競投小面積土地去拉高存量土地價格的惡習。

　　在這一政策下，加速行業整合，平抑過快上漲的地價，促使開發商未來更理性地購買土地，是人們更遠的愿景。

　　必須看到，由于中國商品房建設用地的出讓主體只有政府，而政府出讓土地的儲備量并非是無限的，房地產企業的整合同樣顯得非常必要，因為這樣才可以避免無序的競爭。

　　也許現今國企的閃亮進場，正是未來形成以國有資本為主的房地產行業新的棋局，那么，民眾是否可以充滿期待，政府將通過國企特別是央企來調控百姓需要的房價，拭目以待吧。