香城時評24：歷史的參照物—上漲房價的反思

人應該學會對于生活，保持基本的敬畏的心態！
—筆者

這是一場很普通的聚會，幾個老朋友老同事之間的聚會。這也是一場不普通的聚會，對于地產，他是一群資深人群的聚會。參與聚會的人，于地產，少則7、8年從業經歷，多則二十多年。不能說這是一場思想的碰撞，這更象是一次兄弟般的會談和交流。

會中，資格最老的老同志，因經濟實力最為雄厚，家庭負擔相對較少，加上成功的投資經驗，成了最為堅定的房事看漲者。我們假定稱之為樓市穩定論或者上升論的基礎人群。其余兩位，從業時間和經歷與筆者類似，家庭結構也基本相同，經濟條件也算寬裕，最為關心的問題就是身上有一部分閑錢，該怎么投資，得出的結論，依然是投資房產，分歧在于一個投資方向是住宅，一個投資方向是門面。筆者成了第三類人，就是對樓市堅定的看空的這個代表。理由也很簡單：如果說房價是成本論決定的（姑且假定是正確的），那么關于房價中最為重要的構成部分，土地成本價值如何衡量，從經濟學角度該怎樣解釋，每平方米的土地產出租金會是10000或者1000。如果經濟學的論點只支撐土地租金價值為1000，但政府出讓的土地成本為10000，那么那種計價方式是合理的？筆者還追加了一點，對于利潤率的認識，如果整個經濟增長率（GDP增長率）為8%，房地產行業的利潤率達到20%，是否是正常而合理的，這顯然于經濟學的基本理論違背，如果經濟學的基本理論是謬誤，為什么我們從小學到大學，甚至畢業了還要每天去看，卻學習。如果一個答案，能夠回答經濟問題，不能夠社會問題，那么這個答案到底是對還是錯？

關于對與錯，歷史自然會給出答案的。當然邏輯也能給出一些答案，比如【歐洲金融史】作者金德爾伯格就在1992年就準確判定了今天國際貨幣史的局面，只不過沒能精確到今天中國的影響力而已。但你用排除法，想想除了中國，也無他人。經濟學家依賴的三種工具：數據、邏輯與歷史，通常都會在某個階段起到很重要的作用。但偉大的經濟學家通常還對人性有著更為精通深刻精辟的理解。

人的平均壽命在不斷的增加，人類的決策的時間界域在不斷的拉長，但我們評價決策的標準卻在不斷的縮短。沒有一個人從學校畢業的時候會說，我在3個月之內一定要成為某種權威，或者三年也不會；學習中國文學以及中國藝術的人，通常都會知道一些頭懸梁的故事，以及關于禿筆成冢的故事。還有那句臺上三分鐘，臺下十年功都是對這些故事的深刻解讀。但這個道理，不屬于經濟，更不屬于房事。那位老同志用了20年生活時間來證明今天他的真理：如果沒有樓市，他的資產要比今天少60%，是的，這個我肯定要承認，也必須要承認。樓市成全了中國大多數的中產與小康。20年的時間，對于一個人一生的工作打拼時間來說，是具有決定性的，也是具有說服力的。不過問題的另一面，筆者非常遺憾的一定要與他們爭論，20年，對于歷史長河來說，何其短暫！其實不用說歷史，對于一個有著超越于一般人成功的人來說，20年也并不太長。

我還沒愚蠢到去否定歷史的地步。新中國剛剛過完60年大壽。但新中國的經濟史則只有30年，房地產歷史，則只有20年（以海南開始計算，如果以產權改革與信用改革計算，則只有10來年），中國經濟在近30年保持了年均8%的增長率，但我相信，任何一個人都不會輕易得出結論，中國未來三十年還會保持8%的經濟增長率。在這個大背景下，再判斷地產行業，也許顯得更為科學。這十多年地產歷史中，地產行業的年增長率，如果用百分比來表示，我想這個比例一定不會低于15%，你的房價增長率也許還沒有達到這個增長率。（因為可比時間口徑不統一，原諒筆者無法給出你準確的增長率），我想以這個假定的增長率為背景，未來中國10年地產還會有這個增長率么？而房地產增長會是以量為增長動因，還是以價為增長動因？而那一個因素會成為房價上漲的阻力因素？其實這些繁瑣的問題有很簡單的答案。08年到底是被青春撞了一下腰，還是不堪壓力下的一個重重的跟斗，相信時間很快就會證明的。

中國上半年投資對經濟貢獻率達到87%，按照這個比例，那么房地產對中國經濟貢獻比例最少不會低于30%，這是我給朋友們的又一大論調，我們的人民不可能天天就修房子，買房子，或者把建好的房子推倒重修，然后繼續賣，繼續買。現在中國經濟問題越來越簡單，不是中國國民需要房地產，而是GDP需要房地產。這有點類似沙漠里面黃金和饅頭的故事。在體育界諷刺奧巴馬申奧的時候，用了一組數據，奧巴馬參加申奧過程，團隊花費100萬美元，但美國的失業率卻達到了9.8%，總統心中有英雄的夢想，但是卻沒有失業工人的飯碗。沒有了飯碗的美國人還得繼續增加被贖回的房屋的案例，也就意味著美國金融業將面臨無休止的麻煩，麻煩的金融業還會繼續惡化美國的產業，惡化的產業下，也許飯碗更沒有保證！筆者在這里再次運用了邏輯的方法去推測明天的可能。

也許問題會更簡單，很早的時候，一個電視劇里面一句經典臺詞是：人在走上坡路的時候，必須要考慮走下坡路的事情。因為世界不會只有上坡路。30年的中國經濟一直在走上坡路，20年的中國房地產行業，也一直在走上坡路，但這個世界沒有永遠的上坡路，再上去也許就是平地，或者是下坡路。

“失敗是成功之母，成功也是失敗之母”請原諒我用這種類似于玄學的語句來做最后的話語。其實這句話本身并不玄妙，他只是說出了成功的條件性概念和假設。而這個條件性假設中最重要的要素就是時間的變化，在不同時間背景下的同一法則，往往意味著兩個截然不同的答案。20年很長？是的，如果參照物15年時間，那他已經足以橫亙今古；但更真實的問題，往往是時間將參照物選擇在了歷史的長河，背景往往會是上百年或者幾百年。人一生不可能都為運氣包圍，上百年小概率事件，也許恰恰就發生在你身上。