海外發債息率創新高

　　2010年樓市熱賣，大型房企普遍超額完成銷售計劃，但在房地產調控逐步深入、融資渠道四處受阻的背景下，2011年房企資金鏈仍將面臨巨大壓力。

　　中國證券報記者近日獲得的一份某大型國有銀行內部文件顯示，2011年房地產貸款投放的重點是保障房和普通住宅項目。這表明中小開發商獲得貸款的難度將進一步增大。與此同時，A股地產公司融資短期內難成行。業內預計，地產公司海外高息攬錢將風潮漸起，部分房企資金鏈可能重演2008年的“百日危機”。當時，因國際金融危機影響，不少擬上市的房企折戟而歸，前期擴張過快的房企在3個月內出現資金鏈斷裂情況。

　　逾600億再融資難成行

　　“再融資一直沒有開閘，目前公司要做的項目很多，資金壓力肯定是有的，現在只能向銀行尋求支持，希望這種情況未來會有所變化。”某上市公司相關負責人表示。

　　該上市公司自2009年末公布定向增發預案至今，已多次修改增發價格和募集資金數額，但由于房地產調控政策，目前增發方案仍在苦等批準。

　　據數據統計，自2010年以來，滬深兩市公司通過IPO、增發、配股等方式募集資金超1萬億元。其中，房地產公司的募資幾乎絕跡。中弘地產、鳳凰股份成為2010年最后兩家趕上增發末班車的房地產上市公司，兩家公司通過定向增發的方式募集資金28億元。

　　數據顯示，2010年以來，共有33家房地產企業公布了定向增發預案，預計增發數量達85億股，募集資金765億元。然而，剛泰控股預案未獲股東大會通過，實達集團、深振業、世茂股份、招商地產、中天城投停止實施增發預案。其余27家公司均在等待監管層核準，預計募集資金總額為634億元。

　　2010年10月15日，證監會宣布，已暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

　　對于已經暫停上市多年的S*ST圣方而言，新華聯地產的借殼無疑給其帶來了重生的曙光。但在政策調控之下，重組獲批遙遙無期。

　　據不完全統計，包括*ST德棉、ST國祥、ST百科、ST東源、*ST遠東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務、*ST白貓等十余家欲轉身房地產的公司均因此被卡殼。

　　欲借殼的房地產企業難圓曲線融資夢，上市房企的日子也不好過。

　　分析人士指出，嚴厲的調控政策使得房地產公司重組基本處于停滯狀態，且到目前為止調控政策未見放松跡象，借殼也好、再融資也罷，近期獲得監管部門放行的可能性幾乎沒有。

　　流動性日益收緊、資本市場融資渠道又受阻，房地產企業中長期的資金壓力逐步加大。數據顯示，2010年前三季度，申萬房地產行業的整體資產負債率高達70%，136家房地產上市公司經營活動產生的現金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數額為522.19億元，近七成上市房企經營性現金流為負。

　　信貸收緊趨勢不改

　　盡管2011年我國信貸目標目前尚未明確，但在控制流動性的背景下，信貸收縮已成定局。再加上房地產調控不會松動，業內預計，2011年房地產貸款政策不會出現大幅松動的可能。這給今年房地產貸款尤其是房地產開發貸款帶來了更多變數。

　　根據央行統計，2010年全年人民幣貸款增加7.95萬億元，其中無論是住戶貸款中的中長期貸款還是非金融企業及其他部門貸款中的中長期貸款都增加了萬億以上。從歷史上看，房地產貸款一直是中長期貸款中的重要組成部分。在2010年流動性寬裕的背景下，流入房地產行業的資金也水漲船高。

　　事實上，由于宏觀政策的影響，部分銀行在2010年已對房地產貸款進行逐步調整，房貸的業務量占比出現了下滑。不過，由于房地產貸款目前還具有風險有限、資本占用較少等優勢，仍是四大國有銀行對公貸款的主流。

　　值得注意的是，加大保障房建設力度、非房地產主業的央企退出樓市等使銀行的房地產貸款政策也隨之發生了一定改變。

　　中國證券報記者獲得的一份某大型國有銀行總行近期給各地分行統一下發的文件顯示，房地產貸款的投向重點指向保障房開發貸款和普通住宅項目。

　　根據這份內部文件的要求，該銀行將積極支持棚戶區改造、公共租賃房、廉租住房等保障性住房開發貸款。重點投向具有區位優勢、價格定位合理、有成本優勢的普通住宅項目。審慎投放非住宅類，即住宅類以外的商業用房、寫字樓等房地產開發貸款。同時，將嚴格控制土地儲備貸款。

　　在信貸資源的配置上，該銀行計劃加大對一線城市保障性住房項目的支持力度；加大對其他中心城市行所在二三線城市普通住房項目的支持力度；適度加大對部分經濟活躍地區中GDP收入在150億元以上、城鎮人均可支配收入在12000元以上、財政收入在15億元以上的城市的金融支持力度。

　　除此之外，2010年開始的央企“退房令”也對銀行的信貸方向產生了影響。按照該銀行的要求，2011年重點支持國資委確定的以房地產為主業的16家央企；原則上停止非房地產核心企業的央企房地產項目新增授信，對已授信的要進行保全，嚴密防范非房地產主業的國有及國有控股企業挪用貸款參與商業性土地開發和房地產經營業務。

　　“外債”息率沖刺新高

　　境內融資渠道受阻，房企著手于海外“屯糧”。近期，在境外上市的內地房企相繼發布債券融資計劃，票面利率創下2009年底以來的新高。2011年，有條件的房企很可能掀起海外發債高潮，融資利率將持續攀升。

　　1月6日，華南城公告，計劃通過發行債券融資2億-2.5億美元，收益率擬定為14.25%左右，打破了花樣年2010年創下的14%的息率紀錄。

　　與華南城同期在海外發債的還有中駿置業(1966.HK)。兩家內地房企均表示，將通過發行優先票據的方式，為項目發展提供資金。

　　“中駿置業與華南城都是2010年計劃發債而未發成功的企業，未發行成功的原因是當時利率高，但到今年，利率仍然居高不下，只能重啟發行計劃。”有香港分析師表示。

　　一位券商分析師表示，2010年銷售額將在2011年入賬，良好的業績有助于房企順利實現海外融資，預計2011年將是房企海外融資的最好窗口期。2012年，保障房大量開建的效果會體現出來，不確定性因素將增多，前景更不明朗。

　　1月10日，恒大地產和合生創展分別在港交所發布融資公告稱，計劃發行美元結算的優先票據。

　　恒大地產稱，發行以美元結算的人民幣優先定息票據，但尚未確定債券年期和息率，籌集資金用于償還現有的境內銀行貸款、為現有及新地產項目融資以及一般企業用途。

　　合生創展表示，擬將票據發行所得款項的凈額作營運資金及一般公司用途，但目前有關票據的本金額、票息及年期等條款仍未落實。

　　發行優先票據是公司上市后常見的融資方式。通常，新融資用于償還舊債，從而為公司運營提供充裕的資金流。

　　國泰君安房地產分析師鄧京晶指出，目前行業平均負債率偏高，雖然銷售業績集體飄紅，但不少房企近期都在密集拿地，資本消耗都維持在較高水平。

　　2010年的“好收成”沒有減弱房企對資金的饑渴。有統計顯示，2010年全年，共有18家房企在港進行融資，占香港主要內地房地產股票的一半左右，集資總金額高達765億元，較2009年的375.4億元，大幅增加104%。但海外融資成本一路走高。在18家房企中，11家選擇發行優先票據集資，年利率平均達11%。其中，花樣年發債息率高達14%，為2010年發債成本最高的一家。

　　有分析師表示，2011年調控政策預計將持續，中小企業的資金狀況不容樂觀。而由于國內信貸政策一直趨緊，加之資本市場一直未放開，房企海外融資的頻率也會越來越高。

　　中國指數研究院副院長陳晟表示，2011年金融信貸方面的管控措施至今尚未明確。對于內地房企來說，保護資金鏈是尤為要注意的關鍵因素。不過，與銀行貸款相比，發債的支付成本更高，未來資金壓力也更大。