一線城市成交量降45% 房企緊急圍獵二三線

　　一線城市成交量降45%,房企緊急圍獵二三線:恒大逆市上調目標30%,很多人在看

　　樓市新政發(fā)揮了效果,特別是針對多套購房行為加以抑制的方式,令樓市迅速降溫,成交量一路下挫。

　　而三部委的表態(tài)讓吵鬧的樓市頓時安靜下來。上半年,八成房企未完成銷售目標。下半年,為了銷售業(yè)績,各大房企不可避免要迎來一場廝殺。

　　然而,這時候的開發(fā)商,卻并不是一片焦灼。因為,除了“重災區(qū)”的一線城市,二三線城市將成為房企今年的“救世主”。

　　以二三線為主戰(zhàn)場的恒大地產宣布銷售目標將逆市上調30%以上至400億元

　　一線城市不可避免成“重災區(qū)”,成交量最高降45%

　　“不要對調控心存僥幸,大家擔心的房地產調控影響傷及中國宏觀經濟現象并沒有出現,所以樓市調控還將繼續(xù)下去。”華遠地產董事長任志強作出了這樣的論調。

　　宏觀調控無疑讓一線城市不得不成為重災區(qū)。

　　以北京為例。亞豪機構統(tǒng)計顯示,同比2009年同期,2010年上半年,期房商品住宅成交套數下降了36.1%,成交面積下降了38.6%,期房商品住房成交出現了更大幅度的下降,成交套數同比下降了45.3%,成交面積下降了44.2%,現房商品住宅成交量也出現了相應回落,成交套數、面積分別下降了46%和41.6%。

　　此外,據中原上周監(jiān)測的9個重點城市中,一手住宅市場新房成交環(huán)比下降的有7個,包括重慶、成都、武漢等降幅普遍為2-3成。其中一線4個城市成交降幅達到2成以上,而廣州、深圳兩地新房成交量持續(xù)前幾周的下跌態(tài)勢之后,上周再次降至新政以來低位,廣州降幅甚至高達5成。

　　與此同時,搜房網數據顯示,銷售的持續(xù)下滑讓一線城市庫存陡增。北京在新政出臺之前大概不到4萬套的庫存,如今已經增加到了10萬套,而且這個銷售面積還在不斷增長,這給開發(fā)商的三季度的去庫存化帶來極大挑戰(zhàn)。“如果銷量在三季度繼續(xù)下滑,必然再次將出現資金鏈緊張的情況。”任志強悲觀的表示。

　　“開發(fā)商可能資金充裕,但因為調控,資金周轉速度已經放緩。而三季度,開發(fā)商不得不選擇降價。”資深房地產老總溫立偉表示。

　　對于北京這樣的一線城市,亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也抱著悲觀態(tài)度。“樓市價格的首個波谷將伴隨開發(fā)商的大規(guī)模結款季而到來,有可能出現在今年四季度至明年一季度,開發(fā)商需要集中清算銀行貸款、支付施工款等款項,資金壓力加大時,有可能通過降價方式回籠資金以補充流動資金。但沒有利好政策的刺激,一方面受到抑制樓市投機政策影響,另一方面買漲不買跌的普遍消費心態(tài)阻礙著購房行為的發(fā)生,因此樓市成交量還將在谷底盤整。如果政策層面仍然延續(xù)緊縮態(tài)勢,首輪波谷過后樓市可能還將遭遇更深的調整。”郭毅說。

　　一位不愿意透露姓名的開發(fā)商老總表示,雖然開發(fā)商現在還處于“嘴硬”階段,但實際上,很多房企已經開始面臨資金緊張問題。

　　萬科集團副總裁肖莉也明確表示,萬科目前二三線已經進入了40個城市,未來只是一個深耕的問題

　　二三線城市成房企“救命稻草”,炒房人的新據點

　　不僅僅是上述的遠洋地產,很多房企不得不承認,布局二三線解救了遭遇調控的業(yè)績尷尬。

　　中國房地產測評中心發(fā)布最新研究報告,二三線城市拿地建設較多的開發(fā)商,如恒大、萬科、綠城取得較好業(yè)績,成為大贏家。與此同時,一線城市的銷售額占企業(yè)銷售額的幅度大幅縮小,已由去年的40%下降至現在的29%。

　　而政府近日的堅決表態(tài)無疑給房企寄希望于一線城市增加銷售業(yè)績潑了一盆冷水。

　　一位供職于品牌開發(fā)商的策劃經理坦言,下半年銷售壓力很大。他們已經建議公司“低開高走,擴充銷售渠道”。

　　不過,他坦言,集團今年的銷售業(yè)績也不一定慘淡,因為還有二三線城市支撐。

　　復地集團總裁張華也表示,“二線城市目前的供需相對均衡,剛性需求穩(wěn)定。今年下半年復地的項目主要集中在二線城市,新增供應將有約80萬平方米。”

　　因為調控并未給二三線城市帶來影響。據新華社發(fā)布的年終經濟報道調查顯示,與一線城市樓市“價跌量縮”相比,二線城市的降價效果似乎并不明顯,有的房價略有降低,還有的不降反升。

　　日前,以二三線為主戰(zhàn)場的恒大地產甚至宣布銷售目標將逆市上調30%以上至400億元。

　　此外,萬科集團副總裁肖莉也明確表示,萬科目前二三線已經進入了40個城市,未來只是一個深耕的問題。

　　“二線城市目前的供需相對均衡,剛性需求穩(wěn)定。今年下半年復地的項目主要集中在二線城市,新增供應將有約80萬平方米。”復地集團總裁張華也表示,鑒于目前二線城市在調控下價格相對平穩(wěn)的有利因素,復地下半年仍將采取調整價格、快速出貨的策略,保證復地在下半年市場波動下具有更強的風險抵抗力。

　　不過,值得注意的是,隨著這些房企大舉進軍二三線,樓市調控之下,二三線城市反而成為炒房人的新據點。

　　新華社調查顯示,本輪樓市調控以來,有相當規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市,這將成為未來房價上漲的重要推手。

　　地產投資客

　　專家對二三線地產投資建議

　　盡管二線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步,但不能忽視投資投機需求增加、房價上漲較快等問題。越來越多的業(yè)內人士擔心,二三線城市房價將會暴漲。

　　“二三線市場相比現在的一線城市,調控政策比較少。這使得之前很多一線城市的投資者轉移到二三線城市。”北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認為,在2009年以來的房價上漲中,二三線上漲也相對比較少,這使得炒作的空間比較大。另外,二三線城市的城市化進程也處于加速中,這使得買家相比大城市要更剛性。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為,如果政策環(huán)境沒什么變化,對買家的影響也不大,但二三線城市房地產市場可挖掘的潛力很大,有可能造成投資客的涌入。

　　房地產企業(yè)

　　二線城市拿地熱情高

　　調控態(tài)度日趨堅決,房企正加快二三線拿地。

　　從中原地產上周全國12個被監(jiān)測城市土地市場看,供求情況雙雙回落。供應方面更是大幅度下滑,達到新政出臺以來最低點,比較新政前周平均(210公頃)水平縮減80%,上周僅長春和天津有43公頃宅地供應。

　　上周土地市場成交方面,數量也回落至只及新政前周平均水平的一半。另外,上周甚至出現5周以來第一幅土地流標難得一見狀況。

　　盡管各地住宅市場成交低迷、土地供應捉襟見肘,但房企拿地儲備和發(fā)展的勢頭卻沒有減退。上周保利分別在廣州和武漢獲得兩幅土地,萬科6月報顯示其屬下公司分別在中山、寧波、蘇州、青島等地已獲得多幅地塊。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為,從房企近期拿地情況看,可以看到他們仍然主攻二三線城市。原因主要是一線城市土地供應日益減少、競爭日趨激烈,二三線城市逐步顯示出發(fā)展?jié)摿?必將成為未來樓市發(fā)展的新戰(zhàn)場。這就是促使房企戰(zhàn)略重心開始轉向二三線城市的重要原因,預計未來這一趨勢越發(fā)明顯。

　　二三線樓市調查：隱憂凸顯調控仍需深入

　　“這個樓盤均價已經上5000元了。”

　　在陜西省榆林市經濟開發(fā)區(qū)明珠大道往北，當地人小曹指著一處在建高樓對記者說。在這里生活了近40年的他怎么也不會想到，矗立在沙丘地帶的房能賣出這個價。

　　“國家調控政策已經實施三個月了，可是我們二三線城市的居民并沒有感覺到房價在下調，反而是在上漲。”這是記者近日在陜西各地采訪時聽到最多的一句話。記者發(fā)現，國家房地產調控新政出臺以來，與一線城市的量跌價滯相比，二三線城市的房價降幅似乎并不明顯，還有的不降反升。

　　房價不降反升？

　　從今年4月初起，記者關注了位于陜西省西安市城北地鐵沿線的7處樓盤，據記者初略測算，當時7處樓盤的開盤均價約為5800元/平米。

　　7月中旬，記者再次聯系這幾家售樓處，發(fā)現了幾個變化：7個樓盤都還有剩余房源，有的甚至多達100套；盡管量沒走高，但是7個樓盤的均價卻都有不同程度的上漲了，每平方米均價上漲了400元至500元，對于全款客戶最多有九八折或九九折的優(yōu)惠；銷售人員都對“漲價”樓盤信心十足，不愁賣不出去。而在西安高新區(qū)及曲江文化園區(qū)，新盤均價甚至高達上萬元。

　　在湖北武漢市，張先生去年5月在漢陽王家灣附近買了一套房，當時樓盤均價5000多元。張先生告訴記者，他眼看著房價往上漲，如今這里的樓盤均價不低于8000元。在他看來，一些二三線城市的房價受新政的影響不大，反而是越調越漲。

　　相關數據似乎證實了張先生的看法：武漢市房管局最新公布的數據顯示，二季度全市新房均價持續(xù)上漲，均價為6325.41元/平方米，環(huán)比上漲11.15%，同比上漲21.74%；西安房地產信息網數據顯示，7月上旬，全市住宅成交均價繼續(xù)大幅反彈，回升至6004元/平米，環(huán)比上漲1.9%。 截至7月14日，參與調查的1839位網民中認為當地房價沒降的比例達到81%，主要集中在沈陽、武漢、西安、杭州等二線城市。

　　“出現這種情況，主要與當地房地產市場的特殊性有關系。一方面，部分二線城市的房價本身并不離譜；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，一些中小城市的需求比一線城市更加旺盛。”接受本報記者采訪的興業(yè)銀行資深經濟學家魯政委如是說。

　　樓市隱憂顯現

　　省會城市聚集效應增強，周邊市、縣居民在省會買房漸成潮流。記者在陜西采訪期間發(fā)現，在陜西省經濟較發(fā)達的榆林、延安等地區(qū)，已經在西安買房自住或投資的居民不在少數，小曹也是其中一位。他告訴記者：“榆林的房價并不比西安低多少，但考慮到將來孩子的教育、發(fā)展等問題，在西安買房還是性價比不錯的選擇。”

　　魯政委認為，近年來二三線城市購房群體中投資比重日益增加，成為房價走高的重要推手之一。他表示，從某個層面來看，處于上升階段的二線城市，其城市化進程不斷加快，收入水平不斷提高，再加上受土地交易及城市規(guī)劃等制約，房價的上升應在情理之中。但需要注意的是，基于對房價上漲的預期，應警惕投機客的炒作。據西安房地產信息網數據分析，7月6日西安各城區(qū)的高價樓盤成交顯著。分析人士表示，在七八月份這樣的樓市淡季里，“豪宅”銷量的提升，很有可能是炒家重新入場的信號。

　　有業(yè)內人士認為，盡管二三線城市房價相對不高，還有上漲空間，但房價持續(xù)上漲的風險仍不容忽視。該人士以江蘇連云港為例算了一筆賬，2009年連云港市區(qū)商品房均價為每平方米3656元，而連云港市區(qū)居民年人均收入為16850元。這樣，以90平方的房子、每戶兩個人獲取收入進行計算，連云港的房價收入比達到9.7倍。按照國際公認的標準，房價收入比應在4至6倍之間。由此可見，房價漲幅已超出當地居民的承受范圍。

　　調控仍需深入

　　有個數據似乎值得欣慰，6月全國70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%，為17個月來的首次。魯政委表示，6月份全國房價下降的趨勢基本上符合預期，表明新政的出臺對房地產市場起到了很大的控制作用，新政效果也得到了充分的體現。

　　對于部分二三線城市房價上漲的趨勢，魯政委認為應該吸取一線城市的調控教訓，不能等泡沫大了再去管。

　　記者注意到，本輪調控并非僅僅針對一線城市。從“新國十條”、住建部預售監(jiān)管、央行上調存款儲備金率等政策出臺，到各地銀行叫停開發(fā)貸款、針對開發(fā)商的土地增值稅清算等，均可看出此次新政的延續(xù)性強，而且是針對全國的。專家表示，結合二三線城市成交銳減，市場觀望氣氛日漸濃厚，開發(fā)商融資變得更加困難等因素，房地產調控效果最終將蔓延至二三線城市。

　　魯政委認為，究竟樓市變化如何，主要看下半年市場新房源的供應情況。他認為未來調控重點應在兩個方面：一是加快保障性住房的建設；二是運用市場調控，將對需求方的調控轉到對供給方的調控上來，應鼓勵不囤地、不捂盤、不炒房的地產商根據市場化原則獲得資金來源，使其沒有后顧之憂地加快開發(fā)。