10%——以高收益率吸引眼球

　　最近，銀行高端客戶對優質且收益率較高的集合信托產品異常渴求，這和前一段時間證券市場并不“靠譜”的收益率有著直接的關聯。按照去年最后一個交易日的收盤價3277點計算，2月1日上證指數收盤報2941點，一個月時間跌幅超10%.

　　而更讓人大跌眼鏡的則是曾經的“收益王”——新股，在近日新股密集的發行檔期下，上市首日漲幅能超過一倍的幾乎是屈指可數；而關于首日破發的擔憂和機構打新被套的負面消息則是鋪天蓋地。這也使今年投資者對打新股的熱情和期望值明顯降溫。

　　“有個朋友手中有200萬元閑置資金，現在急于找個穩健的投資品種。”一位業內人士向記者透露。而基于類似較高端投資者的投資需求，房地產信托產品常常頗受追捧。但資金在當下，又常常進退失據，投資者也擔心房價下行或來自房企的其他風險導致信托不能兌付。

　　根據用益信托的統計數據，在包括金融、地產、基建、能源和交通等領域，投資到房地產企業的信托產品平均收益率最高，年化可以達到8.25%-9.00%。“一般來說，房地產集合信托產品的年化收益率可以達到10%甚至更高，而這主要和借款企業的資質及項目的升值空間來衡量。”中泰信托研究部總經理助理盛大向記者表示。

　　而信托從業人士劉擎透露：“相對于銀信等產品，房地產信托在信托行業一般被視作高風險、高收益產品，通過信托平臺借款的房地產企業一般的融資成本在年化15%至20%，減除信托報酬和銀行、律師等成本，投資者拿到10%甚至更高的收益率并不奇怪。如果低于這個標準，投資者則會認為風險和收益不匹配，導致不能發行成功。”

　　房地產信托產品獲得追捧還與其他機構的所謂針對高端客戶的專戶理財遭冷有關。自去年下半年以來，基金一對多、券商小集合紛紛以100萬元的投資門檻亮相，和陽光私募以及私人銀行競爭，以分得高端理財市場的一杯羹。而在一段時間后，這類產品所交出的答卷不像當初所想得那般絢麗后，投資者也在各家機構的產品攻勢前迷失了方向，諸如私募客戶從“一對多”業務中二度回歸的案例不在少數。劉擎表示：“不少信托公司觀測到高端投資人在公募基金、私募基金、股市和房地產投資之間的徘徊，加緊了客戶的爭搶，中融信托等公司還成立了私行部，專攻信托營銷。”

　　房企“嗷嗷待哺”

　　年初，信貸政策尚猶抱琵琶半遮面，但和去年的天量信貸相比，業內普遍預計今年的整體信貸規模在控制上或更加嚴厲。“年初我們肯定把握盡量收緊的原則。”一位業內人士透露。而這和1月份前兩周新增信貸規模超過1萬億不無關系。

　　“從信貸監管角度看，如不出大的政策轉向，全年預計可供投放的資金量在7.5萬億，減除與2009年4萬億配套的后續資金，減除為保民生保就業的投放，考慮到銀監會要求‘農業、小企業信貸投放增速高于全部貸款增速、信貸投放增量高于上年’等因素，留給房地產這個行業的融資空間可以用逼仄來形容。”劉擎表示。

　　從總量上推導，今年房地產企業的輸血管口明顯收窄，而記者采訪的大部分房企都表示，寧肯把今年的融資情況估計得再嚴峻些。

　　除此之外，更加嚴格的信貸監管政策也陸續出臺。在年初的銀監會2010年工作會議上，劉明康就明確指出，2010年將高度關注房地產市場變化，嚴格執行有關信貸政策，加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。另外，相較于去年“人人有粥喝”的局面，銀監會在去年底265號文中《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》也明確對需要融資的地產企業提出了資本金比例、資質和四證等硬性門檻。

　　但是，監管層也并沒一刀切地將房地產融資的口子全部封堵，銀監會要求“嚴格控制高耗能、高排放和產能過剩行業貸款，在促進經濟結構調整中優化信貸結構；高度關注房地產市場變化，嚴格執行有關信貸政策，加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導”，而各家銀行也陸續根據貸款集中度等情況制定自己的標準。總體來說，2010年只有優中選優的房企才有可能獲得銀行和信托資金的支持。

　　“地產大鱷們的資金壓力不比小企業好到哪里，但是憑著手中的土地或其他項目可能會相對容易獲得信貸支持，但總的來說今年房地產老板們的日子并不好過。”上海市城市經濟學會的一位高級經濟師向記者表示。

　　據用益信托工作室的不完全統計，截止到2010年1月16日，去年房地產信托募集資金規模達447億元，位列第一。而在2009年的最后一個月中，房地產信托在寒冬中迎來了春天：數據顯示，共有17家信托公司成立33款房地產信托產品，單月共募集82.34億元，占到所有信托產品總募集金額的60.21%。而業內人士預計，今年面對著“嗷嗷待哺”的許多地產企業，房地產信托理財市場的需求將更加驚人。

　　信托公司“挑剔”應對

　　“我就是坐在辦公室不動，最多都有一日收報三、四個房地產融資項目的情況，不少企業更是猴急，非要20多個工作日融到資金，這差不多是信托公司流程的極限了。”業內的一位信托產品經理透露。

　　而對于這樣的項目，多數信托公司只能放棄，因為融資如此急迫的企業，資金鏈和基本面一般會被推斷為較為危險。“近來找我們主動談項目的企業和銀行都不少，一方面企業需要錢，銀行由于目前較為嚴格的信貸政策也更為審慎。另一方面，項目多了，信托公司也變得挑剔，而有些項目簡直是刀口舔血，信托人士也高度關注到房地產市場的不確定性。”劉擎表示。

　　不少信托公司要求有足夠充分的抵押、足夠高資信的關聯公司擔保、引入頂級擔保公司進行海量擔保，甚至讓這些房產企業把手中持有的上市公司股票質押給信托。如此，一個房地產融資變身為股票質押，在許多流程和統計口徑上獲得獨到優勢，也大大降低了項目的風險。

　　其實，雖然很多集合信托產品并不承諾保本，但是根據歷史表現信托產品是個“優等生”。但是，投資者的信任已經被去年的幾則信托產品不能兌付的案例打破，關于信托產品和信托公司受托人責任的憂慮似乎已經萌發。

　　去年，4名四川投資人以華潤信托沒有履行受托人責任，對華潤鑫鵬監管失職，華潤鑫鵬1期違反信托合同長期超上限持股，總資產虧損近70%為由起訴華潤信托。另外，與華潤信托合作的三羊資產也被有關方面調查，三羊資產主要股東林少立、林少忠失蹤，這些都與林氏兄弟早前對一家大型服裝連鎖公司的股權投資有關。

　　“其實，不論大小，信托公司今年肯定都愿意努力繼續拓展房地產信托業務，但也不排除一些資質不夠或風控較為草率的信托公司為了追逐利潤而盲目給企業輸血。”業內人士表示。這無疑會對信托產品的質量造成極大的差別。為此，劉擎提示投資者，在挑選房地產信托產品時，需要充分與信托營銷人員或銀行代銷人員查詢，問清楚該信托資金投放給什么企業，進行什么項目的開發，抵押擔保措施有哪些，當然，投資者也必須關注是什么信托公司發行該產品。“我們認為國有背景的、資金雄厚的、過往有較多房地產信托產品的、信托經理資深的項目比較值得信賴，這樣的信托公司以其專業技術已經為投資者最大可能地控制了風險。”