近幾個月來，龍湖地產的商業運營團隊一直奔波于東亞各國的主要城市，考察這些城市的商業布局、設計特點、投資回報狀況，為龍湖未來的商業地產計劃出謀劃策。不僅僅是龍湖。自4月中旬“國十條”出臺以來，傳統以開發住宅為主的大型地產商紛紛涉足商業地產。萬科、恒大、保利、首開等房企均已明確商業地產的發展藍圖。

　　市場人士分析，在調控影響下，城市住宅開發的限制會越來越多，利潤率也將逐步走低，很多開發商已不再盲目看多；而商業地產在新一輪城市化進程中的發展機遇則與日俱增。“區域經濟增長較快、產業聚集和人口集中效應較強的二三線城市，新商圈的培育還有很大的空間；今后，會有更多的地產商涉足商業的開發。”

　　擴張商業版圖

　　在東亞各國城市的調研中，“包括商業的建筑體量、立面材質、柱網分布、層高設計、通廊寬度、鋪面進深、招商品牌等很多細節，我們都會一一測量、分析。”龍湖商業研策總監何長春透露，大力發展商業地產，是龍湖地產最新制定的發展戰略之一，涵蓋超社區購物中心和商業街的城市綜合體項目，將是公司今后主攻的方向。

　　一再加碼的住宅市場調控，讓開發商開始轉向商業地產。“到2014年，龍湖在國內運營的商業項目將超過30個，經營面積將達200萬平方米，所貢獻的利潤將占公司利潤總額之15%-20%。”何長春憧憬未來。

　　自2003年位于重慶的超社區大型購物中心“北城天街”開業以來，龍湖地產已運作近20個商業項目，主要集中在重慶、成都等西南地區。“今年以來，龍湖選擇加快發展商業地產，主要是因為相對于住宅，商業項目受市場波動影響更小。樓市低迷的時候，人們可以不買房子，但不可能不購物消費。”何長春堅信。

　　2010年上半年，龍湖地產租金收入1.14億元，同比增長32.7%。公司預測“未來租金收入上漲將達每年30%-35%左右”。

　　在住宅市場遇冷之際，商業地產一定程度上成為開發商的“避風港”；而經過多年積累，一線開發商也具備了進軍商業地產的實力。一般而言，商業地產開發初始投資高，回收周期長，同時還需要長期運營的專業能力。

　　2010年以來，萬科開發商業地產也明顯提速。6月，萬科首個城市綜合體龍崗中心區項目啟動，其中計劃在明年和后年投建兩家酒店。當月，萬科與威培斯酒店管理集團簽約，委托對方管理旗下的萬科中心酒店項目。

　　10月20日，萬科與中信地產就北京CBD贏嘉中心簽署戰略合作協議，斥資11.5億元高調收購贏嘉中心B座；這被業內視為萬科進軍商業地產的標志性一步。據悉，萬科目前持有約360萬平方米的商業地產項目儲備，集中商業類項目(非社區商業項目)約180萬平方米，已初步完成規劃定位的項目超過27個。

　　根據萬科總裁郁亮的設想，今后，萬科除80%的項目為住宅產品外，其余20%將開發持有型(商業)物業。萬科的商業地產計劃包括正在籌劃之中的深圳5家酒店，以及2010年將落地的以服務為主的養老物業，同時，預計未來三年內萬科將建成220萬平方米商業配套。

　　保利地產發展商業地產的計劃更為“激進”。保利打算將商業物業的投資比例逐步增大到總體投資的30%，未來的3年內，將持有型商用物業面積增加到300萬平方米。

　　平滑周期波動

　　一直以來，香港新鴻基的商業經營模式被視為對抗房地產業周期波動的一劑良方。近期房地產市場的調整，讓內地開發商和投資基金開始重視商業地產對業績的穩定作用。

　　業內專家指出，支撐新鴻基渡過地產寒冬的重要金融資源就是出租物業的穩定收益。無論高峰低谷，新鴻基的出租物業每年都可提供40億港元左右的經營盈利，從而使公司即使在行業最低迷的時期，仍可保持高額的凈經營現金流；正是這些現金支撐著公司開發物業的“輪轉”運營。

　　除了穩定的租金收益，商業地產尤其是城市核心區商業地產具備很強的保值能力。這也是眾多安全性資本涉足商業地產項目的主要原因。

　　國內首只私募房地產基金高和投資的合伙人蘇鑫指出，“在市場下行周期，商業受到的影響不大，而在市場反彈時，也沒有出現暴漲；這正是安全性資本的投資偏好。今年我們看好一線城市的商辦物業市場，原因是在目前高風險的地產市場中，民間投資者重點考慮安全性。商辦物業的收益率能抵御通脹，也就為民間資本提供了避險場所。”

　　今年以來，商業地產的銷售態勢好于住宅。國家統計局公布的數據顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27%，商業營業用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。其中，商品住宅銷售額增長11.2%，辦公樓和商業營業用房分別增長49.9%和48.2%。

　　中金公司報告指出。今年以來，商業地產銷售增速高于住宅的態勢沒有改變。商業和辦公樓的銷售良好，銷售單價分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。

　　海通證券分析師涂力磊指出，傳統住宅市場通過囤地、購買稀缺優質土地資源的盈利模式已經開始出現瓶頸。未來更大的利潤來自快速周轉和產品差異化。而商業地產則具備市場培育的價值增長鏈，這使得商業地產在未來的發展中可以繼續保持較高的價值空間。

　　警惕運營風險

　　與住宅相比，商業地產對資本規模、運營水平、價值培育等方面的要求更高。運營商的招商、管理和聚客能力決定了商業地產的基礎價值。

　　今年以來，商業地產的“人氣”顯著上升。但是對于商業地產投資客來說，出手之后能否獲得理想的收益，還很難確定。業內人士指出，主要原因在于商業地產投資有別于住宅投資，物業優劣的評判較為復雜，投資回報率差別很大，其中，商業的運營風險不可忽視。

　　“一般而言，最有價值的商業地產項目就是當地地段最好的商鋪。不過這一‘金科玉律’正在逐步改變。在現代商業中商業地產的價值除地段因素之外，更受經營性質的主宰，商業地產的價值越來越受到經營定位的制約，商業地產的‘特色’更為關鍵。”一位商業地產專家說。

　　商業地產拒絕快進快出，真正的商業地產需要經過一定時期的專業運營才能達到價值提升，短期炒作以及暴利在商業投資領域并沒有多大空間。因此，專家提醒，投資商業地產要理性和耐性，穩健型的投資者更合適投資商業地產。

　　今年以來，商業地產迎來投資熱潮，一線城市寫字樓、商鋪等業態的價格逐漸攀升，與住宅相比的“價值洼地”也逐漸被填平。由此，投資者更應關注商業地產的運營風險。

　　以北京為例，DTZ戴德梁行公布的數據顯示，第三季度，北京甲級寫字樓的租金保持兩個季度上升，達到160.65元/月/平方米，比第二季度提升3.36%；寫字樓銷售價格也是穩中有升，均價從二季度的33607元/平方米上升至34736元/平方米。

　　在售價上升的影響下，三季度以來，一線城市商鋪的收益率有所下滑，部分區域商鋪的收益率已降至5%以內。商業專家指出，投資商再介入時應對項目地段、交通、開發商資質等更多因素進行綜合的考慮，警惕市場風險。