在房地產政策變化的節點上，對物業稅的討論已沸沸揚揚。

　　針對媒體對“物業稅‘空轉’即將在全國試點”的報道。5日，不少業內人士向每經記者表示，住宅物業稅的開征條件尚不成熟，但商業地產已經具備了開征條件，并有可能在今年試點“實轉”。

　　年內預計不會出臺

　　針對此消息，昨日每經記者致電國家稅務總局，相關負責人卻并未給予記者正面答復。記者還致電曾進行該項試點的北京市地稅局，其相關負責人表示，尚未得到通知，“具體還要聽中央的安排。”

　　據記者了解，自2003年5月開始，財政部和國稅總局曾分3批在10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了物業稅模擬評稅試點工作，即“空轉”試點。到目前，該項試點已實施了近7年。

　　昨日，財政部財科所相關專家對《每日經濟新聞》透露，2010年不會啟動物業稅，最快也得等到2011年。

　　今年為什么不會實施物業稅，財政部這位專家給出兩個原因：一是今年還處于經濟復蘇階段，推出物業稅將對房地產形成很大打擊。另一方面，根據稅務總局每年的征稅慣例，一般比較大的稅政政策都是在年初出臺。年初不出臺，就意味著整個年度不會出臺了。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹在接受《每日經濟新聞》專訪時說，將來是不是能按照房子的檔次分類來先后征收物業稅，要看《物業稅條例》出臺后的定論，現在不好說。按照國際經驗，稅率就是按房產評估價格的1%～2%之間浮動。物業稅的周期時間，一般是3年到5年評估一次。評估后的時間段內，價格不動。

　　秦虹解釋，發達國家政府所持有的房產一般不賣，只是出租。中國將來是不是按照國情分類征收，要看《物業稅條例》是怎么定的。

　　“物業稅是必征稅種”

　　針對物業稅要不要在中央與地方之間劃分，秦虹說，所有國家的物業稅都是地方稅，沒有中央稅。房地產是不動產，因地而宜。在外國，地方的物業稅是大頭，占到50%以上，人家叫產財稅或是不動產稅。

　　中國的物業稅之所以迄今沒有開征，很大原因是對個人財產的界定時間遠遠落后于發達國家。秦虹說，我國2007年10月1號才開始 《物權法》，之前的個人財產是沒有法律保障的，所以不可能征收物業稅。

　　秦虹說，物業稅涉及面很多、很復雜，要做大量的基礎性工作。基礎性工作做不好，開征物業稅就沒有條件;首先要把每套房的業主找到，把產權劃分清楚。像過去那些危改房、經濟適用房的共有產權，將來怎么個共有法?都得弄清楚。此外，還要把每套房子的價格搞清楚。

　　“對于一戶多房的怎么征收?要看今后出臺的《物業稅條例》的規定了。”秦虹稱，理論上講，房產稅是財產稅，誰擁有財產誰就要繳稅。當然，在制定物業稅時，也可能會考慮其他因素，像考慮穩定房地產市場和抑制投機性等附加要求。

　　秦虹說，從長期看，物業稅是必征稅種，是調控房屋存量資源的有效政策措施。

　　或從商業物業起征

　　“在國家調控房地產市場的大背景下，甚至不排除今年進行‘實轉’試點的可能。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓向《每日經濟新聞》記者表示，“實轉”試點將可能從商業物業做起，然后逐漸轉向住宅。

　　據了解，目前商業物業的征稅稅種主要是房產稅和土地增值稅。按照規定，房產稅依房產余值計征的年稅率為1.2%，依租金收入計征的稅率為12%;土地增值稅則采用四級累進稅率，最高為60%。

　　劉桓表示，變更為物業稅后，征收總額不會有太大變化，對商業地產市場的影響較小。同時，房產價值評估、征稅主體統計等也可沿用原稅種的統計方式，不存在技術上的障礙。

　　上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示，營業稅優惠政策的終止說明，中央打壓投資投機性需求的意圖非常明顯。他認為，針對大戶型、高檔房的物業稅今年會加快推出，并極有可能先在部分城市試點實施。

　　細則仍需完善

　　“物業稅是地方稅種，征收情況主要取決于地方政府的積極性。”北京著名房地產稅務專家郭偉向《每日經濟新聞》記者表示，目前，在土地增值稅的征收中，地方政府就存在尺度不一的現象。

　　郭偉表示，我國的征稅成本在5%～6%左右，在國際上屬于高成本之列。物業稅的征收對象是所有房屋，屬于遍地存在的“芝麻稅”，這無疑會進一步提高征稅成本。他認為，物業稅的征收條件尚不完善，需要進一步明確相關的細則。

　　前述接受本報采訪的財政部專家稱，物業稅政策在中國還沒有出臺之前“空轉”模式實驗長達6年之久，這說明該稅種開征的復雜性。