今年來一直由央企扮演主角的搶地大戰臨近收官，民企卻意外在年終的壓軸大戲唱起主角。

　　財政部等五部委12月17日出臺土地首付款比例不得低于50%政策不到一周，昨天，廣州三家本土地產巨頭富力地產、雅居樂、碧桂園，在有“中國地產第一拍”之稱的土地拍賣現場聯手摘得廣州市番禺區亞運城地塊，拿地總價高達驚人的255億元。

　　番禺亞運城地塊由此超越2007年7月以92億元出讓的湖南長沙新河三角洲地塊，成為中國有史以來總價最高地王。

　　未來難有土地能超越

　　廣州亞運城項目占地263.952萬平方米，總建筑面積438萬平方米，商業建筑面積20.76萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米，僅占地面積就超過了廣州一年250萬平方米的住宅用地推地計劃。單是其165億元的出讓底價，便已成為事實上的中國新總價地王，而地塊出讓保證金就高達20億元，更是創下一項紀錄。

　　2007年拍出的長沙新河三角洲地王由北辰實業與北京城市開發集團有限公司聯合競得，現今已動工建設。

　　一定程度上，這個全國地王的出現大部分因素在于人為。亞運城地塊起始單價不足4000元/平方米，但由于出讓面積實在巨大，所以難免成為地王。在此之前，中海地產曾經也短暫當了一段時間地王，上海長風生態商務區6B7C地塊今年以超70億元價格成交，主要也由于普陀區將此前計劃分割的土地合并出讓，造成總價驚人。

　　不過今年之后，國土資源部新規之下，如此大規模的“地王”將成為絕版。

　　今年11月12日，國土資源部和國家發改委共同發布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》。新目錄明確規定，商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市(鎮)不超過7公頃(105畝)，中等城市不超過14公頃(210畝)，大城市不能超過20公頃(300畝).

　　也就是說，無論從土地規?；蛘呤峭恋貎r格來說，未來幾乎不可能有土地再超過亞運城地塊。

　　民企拿地后難掩喜悅

　　面對如此巨量的土地，地產企業也紛紛選擇聯手合作，而各自合作的方式則顯得相當微妙。昨天共有三家入圍最終競爭，包括由保利、萬科、中海組成的保利聯合體以及富力、碧桂園、雅居樂組成的富力聯合體，另外中信地產單獨報名參與。

　　在此前報道中，媒體統一將前者稱為“國企聯隊”，后者稱為“民企聯隊”。由于6號中信地產除此前網上競價時報出180億元高價之外，現場始終沒有出價，最終的爭奪演變成一場國企與民企之間的搶地大戰。

　　從央企中海地產轉投富力地產的富力地產華南區總經理朱榮斌將聯合競買描述為，“亞運會作為廣州史上最大的盛事之一，此次民企聯合體以廣州土生土長的骨干企業在一起合作，機會難得。”

　　昨天下午，所有參與競拍的公司都派出高層督戰，保利地產總經理宋廣菊、富力地產執行董事呂勁、雅居樂副總裁梁正堅等均出現在拍賣現場。

　　地塊拍賣以180億元起價，每次加價幅度達2億元，這一加價幅度也已經創下歷史之最。

　　富力地產直接報出190億元價格起始，此后兩大陣營就一直處在相互壓制的膠著狀態之中。價格攀升至236億元后，在富力地產代表要求下，主持人將加價幅度調整為1億元。

　　44次舉牌后，富力團隊報出255億原的總價，力壓以保利為首的“國企聯合體”，奪得這個國內有史以來總價最高的土地出讓項目，折合樓面地價達到5822元/平米。

　　呂勁表示，該價位依然在聯合體的心理價位之內。中原地產報告顯示，在激烈競爭下，房地產企業下半年購地價格明顯提升，相比同期房價占比已達到65%。目前當地房價8000元/平方米左右，基本符合目前企業“拿地慣例”。

　　民企團隊難掩興奮，碧桂園有人打電話回總部說，“我們居然把保利給打下去了！”

　　其實何止廣州地王，仔細觀察可以發現，2009年進入收官，地王主人再次由央企壟斷轉而變成民企主力，綠城集團、龍湖地產等上市民營企業再次成為各地土地的主要買家，并頻頻創下新的高價記錄，即使規模不大的香港路勁地產也在與保利的爭奪中勝出。

　　新政后最后的瘋狂

　　從央企兇猛到民企重新活躍，或許并不僅僅是一個巧合。

　　“國企聯隊”代表、保利地產副總經理余英將最終沒有拿地成功歸結為成交價已經超出公司成本估算。但從數個月前各家公司拿地報價的大膽來看，這一解釋卻并不令人信服。

　　在此之前，央企乃至地方國企頻頻報出天價拿地，一時之間幾乎沒有了民企的競爭空間，只是在最近，國企公司突然顯得低調。

　　可以發現，今年的房地產市場盡管一如既往火熱異常，但從政府政策而言，12月份無疑是一個分水嶺。

　　12月7日閉幕的中央經濟工作會議上，房地產多年來第一次不再被當作支柱產業來描述。經濟工作會議閉幕之后的第三天，12月9日，國家發改委主任張平就明確表態，要抑制投機性購房，輿論認為這是主管部門發出抑制高房價的信號。同一天下午，國務院常務會議公布了“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”的規定。

　　這一規定被認為是政策轉折信號。此后，國務院常務會議明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并出臺“國四條”。

　　到12月17日，財政部等五部委聯合發布發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》規定，分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%.

　　由于亞運城項目掛牌出讓先于國家新政出臺，因此本次亞運城項目出讓仍繼續按掛牌公告文件的約定執行。即使如此，開發商也將在短期內面臨巨大資金壓力。

　　按照亞運城出讓合同規定，亞運城總地價分三期付清，首期付總地價的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分別為總地價的30%，分別在2010年12月10日和2011年12月10日付清。換而言之，三家民企將要在3天之內繳齊40%的土地出讓金(約102億元)，

　　富力地產華南區總經理朱榮斌表示，3家聯合體有這樣的資金實力。

　　今年前11月的數據顯示，與歷年數據相比，2009年房企購地支出占銷售收入的比例為52%，僅相當于2007年的一半水平，顯示標桿房企在2009年的擴張程度遠低于2年前的“瘋狂”程度。而2009年購地支出占融資金額的比例達89%。這一狀況顯示大部分房地產企業已經為自己的資金鏈設定一定的彈性值，用來抵御政策調控風險。

　　不過經歷最后一個月的瘋狂，未來的狀況如何還未可知。