樓市調控不斷加碼。昨日晚間消息國務院原則同意在部分城市開展房產稅試點工作。而上海和重慶昨晚同時發布房地產稅征收辦法。而在此之前，標志著第三輪樓市調控的“國八條”已趕在春節之前的小年夜出臺，讓不少人覺得樓市調控正在深化。

　　這8項措施從政府監管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理等多個方面，延續并全面強化了此前出臺的各項調控政策，可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。多數專家和業內人士認為，這再次體現出中央政府堅決遏制房價過快上漲的決心，本論調控的效果也勢必強于前兩輪，甚至可能成為高房價的“殺手”。

　　聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，作為中國經濟的支柱產業，不少人一直認為保增長離開房地產就不行。數據顯示，2010年中國全年社會商品零售總額大約14萬億元，而房地產銷售額則高達4.5萬億元，約等于三分之一；全年銀行貸款余額增長8萬億元左右，而僅僅房地產行業的貸款增長額度就達到2.17萬億元；40萬億元的GDP中，房地產及關聯行業貢獻至少達到四分之一，房地產確實非常重要。但正是因為如此，就更應當讓房地產降溫，否則伴隨著房價的進一步上漲，房地產行業投資的進一步擴大，房地產行業將成為中國經濟中的黑洞。

　　從去年的兩輪調控再到此次更為嚴厲的第三輪調控，預計樓市調控也將常態化。北大房地產研究所所長陳國強表示，2008年受金融危機影響，政府需要出臺刺激政策，導致調控下的樓市迅速反彈。現在經濟基本面向好，只有調控措施常態化，改變公眾“調控之后必放松”的預期，才能平衡房地產市場，住宅地產的產業地位下降是必然趨勢。

　　普遍觀點認為，“國八條”中影響最大的有三條：一是將二套房首付提高到了60%以上。知名財經評論員葉檀分析，二套房首付提至六成將使房地產投資金融杠桿幾乎消失，依靠銀行信貸炒房幾乎不可能。如此一來，自有資金不足的投資者將被排擠出房地產市場。二是對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅；三是各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，營業稅新政勢必極大打擊二手房交易，限購令將基本涵蓋所有一二線城市，因此對一手、二手的成交量和成交價格都將產生巨大影響。

　　多數專家和業內人士均表示，本輪調控的效果勢必比前兩次調控更明顯。新政將有利于縮小住房的投資屬性，使住房的居住屬性回歸主流。易居中國研究院綜合研究部部長表示，2011年全國樓市降溫情況，將明顯大于2010年，70個城市房價指數將于二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的一二線城市，房價將出現一定幅度的下跌。楊少鋒更預計，2011年絕大部分城市全年成交量將下跌至少70%以上，多數城市房價跌幅將超過20%。

　　◎調控加碼三大信號

　　國務院常務會議確定的“國八條”奠定了今年房地產調控的方向，也釋放了建立商品房、保障房雙軌制，量化調控目標，加強稅收監管等三重信號。

　　信號一商品房與保障房雙軌制

　　從“國八條”來看，繼中央經濟工作會議首次出現了商品房和保障性住房雙軌制的表述，本輪調控更加明確了中國房地產這一未來發展目標。

　　政策第二條強調保障房建設，短短的五句話中最后一句提到了“努力增加公共租賃住房供應”。第五條強調土地供應保障各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。

　　葉檀表示，經過長期的理論探討與慘痛的教訓，決策層已經認識到住房保障不等于給予產權房，給予產權的保障房性住房體系存在天然的尋租缺陷，是對經濟規律、是對普通公民財產性收入的不尊重。未來不僅保障性住房將進入建設高峰期，公租房已然成為保障房的主角“如果公租房達到2000萬套以上，那么中國住房市場的民生疾苦將得到根本性緩解”。

　　信號二量化調控目標落實責任

　　以往的房地產調控細則雖然強調政府責任，但“國八條”首次提出地方房價調控要目標化，不僅體現了調控量化目標的思想，還強化了地方政府對調控責任的承擔。

　　措施指出，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。并明確未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。

　　楊紅旭表示，這實際上就是要讓地方政府給出一個明確的答案。至于價格控制目標會如何，他認為有三種可能：一是明確房價漲幅，比如不能超過5-10%；二是明確房價水平，比如不能超過2萬元/平方米；三是明確房價收入比。“不管是哪種標準，一旦有了參照系，那么地方政府必須動真格控制房價了。”

　　信號三更強調稅收手段

　　本輪調控進一步強調了運用稅收與金融手段，尤其是稅收成本提高降低了投資收益、融資成本提高實現了房地產領域的去杠桿化。

　　政策規定，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅；加強對土地增值稅征管情況的監督檢查；加大應用房地產價格評估技術、加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞；嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策；各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

　　葉檀認為，相比之前執行差額收取營業稅，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本明顯上漲，稅收成本將翻番。以往在地方政府的呵護下雷聲大雨點小的土地增值稅，此次再受重錘敲打，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，政府要進行土地增值稅清算和稽查。

　　昨日晚間消息國務院已原則同意在部分城市開展房產稅試點工作。有分析認為，即便目前的限貸、限購政策主要將自有資金不足的投資者排擠出樓市，但仍可能無法約束部分自由資金充足的投資者，隨著未來房產稅的陸續出臺，這些自有資金充足者也將知難而退。