恒大地產在香港上市引發對中國地產老大之爭的關注。在中國眾多上市的地產企業中，那一家更值得投資也是大家熱衷討論的問題。彭澎先生近日發表了一篇題為“下一個地產老大是誰？”的文章，里面對中國地產商十強進行了對比。對目前萬科綜合實力、年銷售業績、市值等進行比較，認為“目前，萬科還是老大，但長期形成的優勢在減弱卻是確定無疑的，土地儲備不足是萬科的最大隱憂”。認為央企背景的“保利”，土地儲備最多的“恒大”，專業優勢突出的“中海”都是潛在的未來的老大。文章分析得有一定道理，但我個人還是仍然看好萬科這個企業。誰是老大或許只是我們茶余飯后的一份談資，但那個企業更有發展潛力，投資前景卻是實實在在地可以給我們的投資決策帶來參考的。基于股價天天的波動，我今天暫時不把股價考慮在內，僅對對萬科企業發展前景粗淺地談談我的個人看法。

 

    今年隨著樓市的快速回暖，中國樓價又一次出現了類似07年的暴漲行情。盡管今年7月份以后，全國不少城市一手住宅市場成交出現了逐步萎縮的現象，但仍沒有能夠改變各路開發商瘋狂搶地的現象。放眼全國，幾乎每周都可以收到又有“地王”誕生的消息。而在今年全國哄搶土地的大潮中，萬科顯得十分低調，全年沒有拿一個“地王”，競拍價格稍高就主動撤退。在各路開發商，特別是國資背景房企屢屢通過“地王”增加土地儲備的時候，萬科的土地儲備顯得“入不敷出”。克爾瑞中國在2009年三季度末發布的土地儲備排行榜顯示，萬科的土地儲備僅僅為2450平方米，居地產十強之末。有人便以此認為萬科后續發展動力不足。誠然，土地是房企發展的根本，但現在萬科的土地儲備量遠不會影響他未來的發展。據年報反應，萬科2007年銷售面積為613萬平方米，2008年銷售面積為557萬平方米，2009年上半年銷售面積為348萬平方米，全年銷售面積預計也在600萬平方米左右，按照當前的土地儲備量，萬科至2014年前完全不新增土地儲備仍能夠維持其當前的經營水平。所以土地儲備問題在中期看來（5年左右）并不是威脅其發展的要素。

 

    另一方面今年“地王”頻出屬于嚴重不正常現象，仔細對比，我們會發現其瘋狂程度甚至要遠超2007年。與07年的過熱相比，今年中國經濟仍然處于復蘇階段，不確定因素多，GDP增長過于依賴政府投資，消費始終萎靡不振，出口仍然是大幅的負增長。在實體經濟“底子”并不好的情況下，資產價格的飛漲顯然來自于流動性的過程。10萬億的新增信貸額度，國企集體不差錢已經是一個人所共知的現象。正是因為錢太多，所以才導致今年國企出手闊綽，高價拿“地王“毫不手軟，那地不考慮如何賺錢，目的只是為了花錢。單純地被流動性所推高的樓價和地價與其實際價值似乎越來越遠。在國企兇悍搶地的當下，民企普遍更為謹慎，萬科由是如此。巴菲特說：“只要當浪潮退去，才知道誰在裸泳”。當前的國企們的集體風光并不能說明什么。如果我們從整個世界近代經濟史的高度去俯瞰當前中國的樓市，我們有理由擔憂中國的樓價在高速暴漲了幾年后所可能出現的大幅回調。那個市場是永遠單邊向上的？答案是絕對的，也是殘酷的――“沒有”。現在樓市的情緒和股市6100點的時候有雷同之處，當時所有的機構、投資者紛紛喊泡沫，但個個都生怕錯過了6100點邁進10000點的歷史進程。經濟慘不忍睹的時候就是現金為王的時候，什么時候開始繼續現金？就在市場最狂熱的時候。而萬科似乎正在積蓄能量。

 

    除了萬科，保利最近在土地市場的穩健與適當保守也讓我看好這家企業未來幾年的前景，保利今年新增土地儲備不少，但以“地王”之名搶的的項目卻不多，可見在當前地產高漲的情況下，其高層仍然對形勢有比較清醒的認識，在一定程度上兼顧了發展與控制風險之間的關系。另一方便保利特殊的背景使得其有機會獲得一些定做項目（例如最近廣州城中村改造項目）這些項目往往有不錯的想想空間。

 

    恒大招股完了，成績還不錯，所以我才敢談談看法。作為廣東土生土長的企業，我有幸看到了他發展的全過程，能有今天的規模和成功香港上市自有他的過人之處，如何優秀不用說。我只想談談恒大的一些其他問題。（以下省去423字，反復思考后全部刪除，還是不發表算了）。

 

    總的來說在香港上市的地產股總體質量要優于國內A股上市（例如著名的廣東五虎、中海等），他們在于專業化程度及管理上均有比較突出的優勢，但面對當前熱火朝天的樓市，各企業均有不同的解讀，不同的策略。就像巴菲特豪賭美國經濟、美國鐵路一樣。在這個十字路口前房企們也各自押了注，前途如何我們拭目以待。

 

    有一點我想強調，在專業化程度愈高的今天，個別主營業務非房地產開發的企業，在當前火熱行情的背景下，也參與了個別項目的投資開發，并獲得了不俗的收益，在嘗到甜頭后，不少非“專業”企業加大了對房地產業的投入，或開發、或炒地，希望進一步擴大收益，所以最近出現了不知名房企搶得“地王”的消息。但他們的這種收益有很大偶然性，行業周期性，“潮水”一退，裸泳者自現。行情若不好，或許就首先拿他們來“陪葬”了。所以一般不明內情的投資者最好少參與此類企業的投資為宜。

 

 

鄧浩志

2009年11月10